长沙双瑞月湖地产项目市场定位报告[精品].ppt

开发商：深圳华侨城 项目位置：深圳南山华侨城欢乐谷北 物业公司：深圳华侨城物业管理有限公司 二期 容 积 率 3.75;绿 化 率 50% ;建筑面积 22975平方米 纯水岸为449户，其中多层363户，主力户型170-330平方米；TOWNHOUSE86户，主力户型260-310平方米 三期 绿化率 50.00 ％ ? 容积率 1.85 占地面积： 4.14 万平米 ? 建筑面积： 7.80 万平米主力户型面积为 170 ～ 250 平方米 城市山谷 地理位置：深圳南山沙河西路 开发商：深圳百富隆新投资股份 物业管理公司：金地物管 建筑公司：江苏华建股份公司 总占地122655平方米，总建161000平方米，平均容积率：1.31。 分三期开发，一二期是纯粹的联排别墅社区，均已如伙。 二期TOWNHOUSE56套；独立别墅30栋 三期总体建筑面积：106395.26 平方米 　　三期商业建筑面积13921.4 平方米。 　　Townhouse:174套　　行政公寓：216套　　空中别墅：103套 　　总居住户数：493户　　停车位：500个地下车位? 圣莫丽斯 开发商： 深圳市华来利实业有限公司  项目位置： 深圳福田二线扩展区内 ,塘朗山旁 项目概况： 项目占地面积 27.6万平方米，建筑面积33.2万平方米。 产品概况： 整个住宅基本沿自然水体或者原始山体布置，将自然的山水融入于现代人文社会，产品设计立足养生、生态、阳光的理念，导入一种积极、健康，高品质的生活方式。 一期以独立别墅、Townhouse、叠拼洋房为主以及少量的小高层。 别墅单户面积从635---1135平米，仅有5栋。Townhouse由270----500平米之间不等，有200多套。洋房均为复式户型，面积由230----310平米之间，有200套。 二期以小高层及高层为主。 深圳“圣·莫丽斯”的项目名源自瑞士小镇“圣·莫丽斯”（St. Moritz）。 物业形态的市场需求 市场变化下各种物业类型土地配比最优方案 项目启动区产品物业类型及面积配比定位 分期开发战略 主 题 开 发 战 略 产品领先战略 资 源 整 合 战 略 开发战略 我们的 开发战略 专业+服务 整合市政资源—本项目与城市的关系 在长沙市城市总体规划（2001~2020）中，本项目所在片区介于星沙新城与市中心之间，也占据着第一生态圈里核心的生态资源，优势的规划及市政资源势必为本项目带来可共享的城市资源。同时，本项目与市中心的位置关系符合城区大盘开发的市政资源要求，亦符合作为第一居所的适宜位置。 整合生态资源—本项目与月湖的关系 本项目的开发核心点在于月湖这一巨大的生态资源库，能否整合月湖的生态资源及景观资源，合理为项目所用，是项目开发的关键所在，整合的要点在于：以最大化有利于项目开发为前提，开展月湖公园规划建设。 资源 整合 战略 分期开发战略 主 题 开 发 战 略 产品领先战略 资 源 整 合 战 略 开发战略 我们的 开发战略 专业+服务 高端住宅产品现状 非别墅型产品： 多层、洋房、小高层、高层住宅 别墅型产品： 联排别墅、小独栋、独栋 长沙高端住宅产品标准现状 价格：单价在3000元以上或总价在60万以上 容积率：基本在3以下 户型：以大三房、四房为主，以TOWNHOUSE、别墅为辅 景观：大都占有一定景观资源 专业+服务 高尚 高尚住宅非别墅产品供应格局 机会 ◎目前长沙单价在3000元以上的中高 档住宅产品占整个商品房市场的32%； ◎单价在2000-3000元之间的中档住宅 占商品住宅市场的45%； ◎单价在1500-2000元之间的大众型住 宅占15%； ◎高端TOWNHOUSE、联排、别墅占比重的8%； （不计经济适用房和政府安置房因素，） 由此可见，中档供应非常集中，而高尚住宅 供应总体较大，但高端的住宅产品供应量有限。 结论： 中档供应非常集中， 高尚住宅供应总体较大 但高端的住宅产品供应量有限 专业+服务 高端住宅非别墅产品建筑形态供给 大部分以小高层、高层为主，体现了长沙目前市场对带电梯物业的青睐，同时 也是受城区土地规划所限。 专业+服务 高端住宅非别墅产品户型面积供给 产品缺乏亮点及创新 ◎非别墅高端住宅主力户型以三房、四房为主； 主力户型面积跨度较大，从120~180㎡； 户型结构单一，以平层为主，较少见复式， 在城东的星城世家有少量代表作品； 户型偏大，主力户型三房、四房的面积较大， 这是长沙目前消费的现状。 专业+服务 500 450 400 350 300 250 200 400 280 160 据我司调查，目前长沙别墅产品按其产品素质共分为三类产品：经济型别墅、高级别墅