商品房预售合同登记的法律分析及立法建议.PDFVIP

深 圳 职 业 技 术 学 院 学 报 2003 年第 4 期 Journal of Shenzhen Polytechnic No.4, 2003 商品房预售合同登记的法律分析及立法建议 朱同琴 （合川律师事务所， 北京 100028） 摘 要：商品房预售合同实质是一种预售主体特定的不动产远期买卖合同。从法律渊源来说，商品房预售 合同制度属于房地产管理的经济法范畴，而不是出现在物权法范畴，因此，这一制度的行政管理意义远大于法 律效力。商品房预售合同的法律效力可视为债权物权化的结果，主要包括级别高于工程价款的优先受偿权、在 特定情况下对抗破产程序的别除权。本文认为，由于目前商品房预售合同在本质上只能保障购房者的债权，不 能保障购房者的物权，不能从根本上帮助购房者降低相关风险，建议将预售合同登记改造为预告登记制度，使 合同效力由保护债权变为保障物权。 关键词：商品房；预售合同；立法建议 中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1672-0318 （2003 ）04-0052-06 2 ）商品房预售的对象是必须达到一定条件的 1 商品房预售合同的性质 物。正如前面所述，商品房预售合同的对象是正在 商品房预售合同从概念上来讲包括以下三个 建造中的房屋。但是并非所有正在建造中的物都可 方面： 以作为预售对象。作为预售对象，法律对于也作了 1）商品房预售合同究其实质仍然是不动产买 一定的强制性规定，要求在具备特定条件的情况下 卖合同，买卖的对象是特定的，即为在建造中的 的建造中的商品房才可能进行预售。根据 《城市房 房屋。有人提出，在商品预售合同中，因为房屋 地产开发经营管理条例》的相关规定有四个条件： 还没有建成，因此作为买卖的物还不存在，不能 一是已经交付完毕全部国有土地使用权出让金，并 作为一种房屋买卖合同来看待。我们认为的，这 取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可 种观点是值得商榷的。在现实生活中，有很多物 证和施工许可证；三是按提供的预售商品房计划， 的买卖就是提前订货的，如经销商提前向厂家订 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以 购电视机，当时电视机却未必已经生产，但是规 上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四是已 格和条件却已经明确化。在商品房预售合同中同 办理预售登记，并取得预售许可证明。 样如此：虽然作为一种物还没有存在，但是作为 3 ）在主体上，法律和行政法规对于商品房预售 一种对象已经确定化，即房屋的坐落、房号、面 的主体资格条件做了严格的规定。并非任何商人都 积大小、户型乃至房屋内部的装修条件和结构都 可以从事商品房预售活动。根据 《城市房地产管理 已经确定。就此而言，商品房预售合同的对象是 法》的规定，作一种特殊的商人，房地产开发企业 已经确定化，只是交付使用和进行所有权的转移 应当具备特定的条件。《城市房地产开发经营管理条 条件在合同订立时并不成就，履行期限在未来。 例》对于房地产开发企业应当具备的特殊条件作了 因而从合同性质来看，商品房预售合同是不动产 明确的规定。 远期买卖合同。在法律适用上，应当适用合同法 以上分析可以看出，商品房预售合同实质上是 有关买卖合同的一