中国房价波动管理与财务知识分析.ppt

分工： 世界及中国房价波动情况——王君 中外房价波动的对比——李阳 房价波动的特点——次仁卓玛 影响房价波动的因素——向巴央宗 房价波动的政策措施——贡曲卓玛 房价波动的趋势预测——多吉卓玛 最终的整合与梳理——王君 一、世界及中国房价状况 各主要国家的房价，除了日本和德国，自1990年以来基本都处于上升通道，尤其在1997年以来出现了不同程度的大幅上涨。从下图可以看出，1997年对于大多数国家来说，都是房价的一个明显拐点。 世界主要国家房价波动情况 其中上涨最多的要算爱尔兰，2006年的房价相当于1990的6倍，1997年的3.7倍。扣除通货膨胀因素，1990-2006上涨了2.8倍，1997-2006上涨2.7倍，2000-2006上涨超过60%。 以下是按照扣除通货膨胀后的1997-2006期间上涨排名情况： 英国：1997-2006上涨1.27%，其中2000-2006上涨66%；2007年又上涨了9%。 西班牙：1997-2006上涨1.12倍，其中2000-2006上涨89%； 法国：1997-2006上涨99%，其中2000-2006上涨72%； 瑞典：1997-2006上涨91%，其中2000-2006上涨48%；2007年又上涨了11%，而笔者现所在的乌普萨拉(Uppsala)市去年私人住房的房价上涨了22%！ 丹麦：1997-2006上涨84%，其中2000-2006上涨58%； 挪威：1997-2006上涨83%，其中2000-2006上涨38%； 澳大利亚：1997-2006上涨76%，其中2000-2006上涨51%； 荷兰：1997-2006上涨75%，其中2000-2006上涨23%； 新西兰：1997-2006上涨64%，其中2000-2006上涨70%； 美国，1997-2006上涨57%，其中2000-2006上涨43%； 一个现象是，欧洲国家出现普遍上扬，且上涨幅度都比美国大得多。例外，房价下跌的国家： 日本：2006年的房价只有1990年的58%；德国，2006年的房价只相当于1990年的77%。 近几年中国房价波动状况 1、2005年之后，房屋价格出现了疯长 的势头，即使在中央不断出台各项楼 市调控措施的情况下，仍旧一路走高。 2、北京、上海等一线城市房价已经处 于极高水平，一些中西部城市和经济 发展迅速的中小城市相比于一线城市 还较低，但是增长速度很快。 3 、 2010年8月全国70个大中城市房 屋销售价格同比上涨9.3% 4、泡沫成份开始收缩，市场价格在高 位运行的同时面临较大的下降压力 5、成交量萎缩，空置率上升 6、房地产商面临较大的资金压力，房 地产金融风险加大，房价直升。 各大城市新房均价（元/平方） 2011年国家统计局公布 10月全国房价 一线城市房价普降 2012年中国最新房价波动情况 国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，3月份，70个大中城市新房价格环比下降的城市有46个，京、沪、穗、深等一线城市房价的同比和环比均进一步回落。国家统计局5月18日发布的数据显示，2012年4月份，全国70个大中城市中，与上月相比，新建商品住宅价格下降的有43个城市，持平的有24个城市，上涨的城市为3个。 二、中外房价波动对比 东京与上海 ： 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。 英国与四川： 英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/m2；伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。 瑞士： 瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。 韩国与上海、北京 ： 目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他