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郑州大学管理工程学院 2010 2 房地产开发的综合体系 导 读 房地产开发遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针。房地产开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，包括对相关配套设施的统一建设。这样的复杂对象开发，也需要管理上的多层次综合管理，从而构建出房地产开发的综合管理体系。对这个总的体系的了解有利于建立关于房地产的宏观概念，增强把握全局的认识。 2 房地产开发的综合体系 2.1 房地产项目的基本类型 按照不同的分类标准，房地产项目可以有不同的分类： （1）按房地产的用途分类。可分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他房产。 （2）按住宅供给的对象分类。按对象，可将住宅分为经济适用房、廉租住房、商品房。 （3）按房地产建筑结构分类。按建筑结构，可分为钢结构、钢与钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构及其他结构。 2 房地产开发的综合体系 2.2 影响房地产开发项目的因素 2.2.1 内部因素 内部因素也可以理解为项目因素，是和项目直接联系的内容。 规划设计：功能、形象、模型。教材第8章。 施工质量：施工技术和项目管理。 营销策划：教材第5章和房地产营销。 物业管理：教材第10章，或物业管理教材。 2 房地产开发的综合体系 2.2.2 外部因素 有时笼统称为环境因素。（如PEST，分宏观、中观与微观因素) 影响房地产项目开发的主要外部因素是： 政策因素。 区域经济因素。 消费者个性因素。 环境因素（狭义）。地区大环境和楼盘小环境。 2 房地产开发的综合体系 2）其他项目前期准备 勘察、设计单位选择。 申领建设工程规划和施工许可证。 申领房屋拆迁许可证 场地准备：三通一平或七通一平（上水、下水、电、道路、煤气、通讯和热力，场地平整）。 选择承包商。 选择监理单位。 2 房地产开发的综合体系 2.4 房地产开发经营的主体 （1）土地所有者或当前的使用者。 （2）政府及政府机构。 （3）金融机构。 （4）建筑承包商。 （5）专业顾问。包括各种工程师、顾问类，10多种。 （6）消费者或买家。 2 房地产开发的综合体系 注意：房地产企业资质等级 分为1、2、3、4等级 划分的标准：根据注册资本、人员结构（工程技术人员、经济管理人员）、工程经验（开发量、开发年限）、工程质量等进行划分（参照谭本，表3-1）。 图2.2 职能式项目组织结构 最常见的组织方式是职能式组织，即根据职能来设置部门，形成纵向的控制结构，典型地有如： 图2.3 纯项目式组织结构 图2.4 矩阵式项目组织结构 图2.5 某房地产企业组织结构图 2 房地产开发的综合体系 2.6 房地产企业的竞争能力 2.6.1 房地产企业的战略资源 战略资源是能低成本高效率地满足消费需求，为企业带来较多经济租金的资源，是企业所拥有的对竞争优势建立和维持具有核心意义的资源。 2.6.2 房地产企业的核心能力 核心能力必须具有如下特征：①价值优越性。②异质性。③不易模仿性。④延展性。⑤难以替代性。⑥不可交易性。 2 房地产开发的综合体系 2.7 政府对房地产市场的管制 2.7.1 宏观调控的常用手段 ⑴ 计划手段。 ⑵ 经济手段。 ⑶ 行政手段。 ⑷ 法制手段。 * * 2.3 房地产项目开发的基本程序（流程） 作为一个复杂的项目开发过程，合理的流程设计是保证项目结果公平、正义和效率的关键，也是进行系统优化的依据所在。图2.1，P23 2.3.1 房地产项目开发程序的含义 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的办事程序，它体现了开发过程内在的客观性规律要求。 2 房地产开发的综合体系 决策阶段 市场研究、开发场地选择 拟定开发项目 经济、社会、环境效益评价价 开发公司、合作对象、咨询部门 项目批报与前期工作阶段 立项、申请购置开发场地 委托规划、设计 筹集开发资金 申请建设工程规划许可证 拆迁、安置、清场 住户、派出所、有关管理部门 规 划 局 有关金融机构 规划、勘察、设计单位、规划局 市规划局、国土局、房管局、发改委 招标、投标、发包项目 施工准备、现场“三通一平” 施工的组织管理与控制 竣工验收、交付使用 建设实施阶段 规划局、房管局、工程质量管理部门 工程部门、监理公司 施工企业 建管部门、施工企业 图2.1 待续 销售出租和服务阶段 制定销售、租赁、宣传、广告 房屋销售、签约、公证、付款 小区管理、经营、服务 物业管理公司、派出所、工商局 建委、建行、物价局、签约双方 传媒机构 续图2.1 2.3.2 基本程序（或称工作阶段） 房地产项目开发