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公司抵押物品管理制度 第一章 总则 第一条 为为规范我公司业务经营行为，提高业务工作质量，降低业务风险，根据《中华人民共和国担保法》等法律法规及《XX市兴业信用担保有限公司章程》，制定本规程。 第二条 抵押物管理主要包括抵押物价值评估、凭证收取及归档、凭证借出及收回、抵押撤销及退回等管理环节。 第二章 评估 第九条 抵押物评估流程 （一）业务部门项目经理在正式受理业务后，收集抵押物评估所需要的资料，填写《抵押物价值评估需求表》（见附件4）经业务部门负责人签字后连同抵押物资料移交风险控制部，风险控制部风险控制部收到评估需求后1天内从准入的评估机构名单中选定评估机构进行评估并与项目经理确定实地评估的具体日期。实地评估由风险控制部派出评估岗和评估机构的评估员连同项目经理共同负责。 （二）评估。评估岗实地评估时要对作抵押的房地产进行现场调查评估，填写《房地产价值评估现场记录表》（见附件2），并要对拟采用的评估技术路线和评估方法、拟调查收集的资料及其来源渠道、预计所需要的时间及人力、评估作业步骤和时间进度等作出具体安排。 评估岗必须到抵押物现场，查看抵押物的位臵、周围环境、景观的优劣， 查勘评估对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的座落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。评估岗将抵押物现场勘察情况登记在《抵押物价值评估现场记录表》（见附件2），记录表中应充分描述说明抵押物状况，包括抵押物的实体状况和权益状况。调查评估人员在记录表上签名，登记调查评估日期。 2、现场照片。评估岗需要对抵押物进行拍照，拍照部位至少包括外貌、入口、房间的全貌、阳台外景等内容，如评估岗位认为必要可增加拍照部位。 3、评估时点。评估时点原则上为完成评估对象实地查勘之日。 （三）评估报告和评估结果认定。评估岗在实地评估后2天内根据现场勘查情况及价值估算情况，填写《房地产价值评估报告》（见附件3），并及时跟进评估机构的初评报告。评估机构出具初评报告后1天内对抵押物的评估结果进行认定，并填写《抵押物价值评估结果评价表》（见附件5），由风险控制部负责人及主管风险控制的公司领导审核并签署意见并交项目经理。 评估流程图如下： （五）完成并出具评估报告，并对相关评估资料进行整理、归档和妥善保管。 （六）评估结果的应用 为保证担保业务的风险可控，对于评估结果的应用采用评估公司和内部评估结果熟低原则，选取价值低的评估结果为最终评估价，除公司董事长或执行董事特批外，对外担保额（或贷款额）不得超过抵押物评估价值的70%，对于无法办理抵押登记手续的抵押物，对外担保额（或贷款额）不得超过评估价值的60%。 第十一条 评估方法 评估岗根据掌握的资料，如抵押物类型、评估方法适用的对象和条件、所搜集到的资料的数量和质量等，确定选用的评估方法。评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些评估方法的综合运用，根据实际情况选取两种或两种以上的评估方法进行评估。 （一）市场比较法。市场比较法是将抵押物与在评估时点的近期有过交易的类似抵押物进行比较，对这些类似抵押物的成交价格做适当的因素修正，以此估算抵押物的客观合理价格或价值的方法。运用市场比较法评估应按下列步骤进行： 1、选取可比实例。选取的可比实例应同时符合以下8个方面的要求： （1）可比实例所处的地区应与评估对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区; （2）可比实例的用途与评估对象的用途相同; （3）可比实例的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同; （4）可比实例的规模应与评估对象的规模相当; （5）可比实例的权利性质应与评估对象的权利性质相同; （6）可比实例的交易类型应与评估目的吻合; （7）可比实例的成交日期应与评估时点接近; （8）可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例。 （二）收益法。收益法是求取评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化利率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。运用收益法评估应按下列步骤进行： 1、搜集有关抵押物收入和费用，求取净收益。 采用收益法进行评估的房产一般为出租房产（包括住房和商业用房），其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费）、抵押物税（如房产税、城镇土地使用税）和租赁代理费等后的余额。 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。在实际求取时，维修费、管理费、保险费