各种评估方法中的错误.docVIP

房地产估价技术报告评审问题分析及探讨 近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。是否有合理的说明和理由 （2）只使用了一种估价方法对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。）能用市场比较法的没有用有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。）房地产的估价选用收益法作为其中的一种估价方法。）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。估价方法是否与估价目的估价对象适用，估价技术路线是否正确）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。1）可比实例选择不当可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）如：实例的交易日期与估价时点相隔过长超过1年。2）修正系数的确定没有充足的理由修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正 （5）区域因素比较修正的内涵理解错误区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况与评估对象的特点结合起来区域因素与个别因素 （7）比较修正项目有漏项。可比实例的未说明非正常交易情况的要进行交易情况修正交易日期修正采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整建立价格可比基础时，含有房屋装修价值对交易税费非正常负担的修正。）间接比较与直接比较混淆不清。 二、收益法常见问题及分析 收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。 （1）收益期限确定错误。收益年限的未说明来源一般是因为前面缺少权利描述造成的收益年限的当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，根据土地使用权年限确定当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定对于客观收益没有考虑到未来的变化要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况客观收益与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的不能仅依据某一个案例的收入情况确定 （3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有