留芳国际广场可行性分析报告.ppt

5楼：洗涤用品、卫生敷料、相关百货 第五部分 产品开发阐述 4、小结 类型 定位 注释 项目 五星级写字楼、五星级护理院 打造长沙高端创新型综合体项目 写字楼部分 五星级顶级写字楼 高性价比、生态智能、高端写字楼 公寓部分 五星级护理院 城中心、湘雅医院旁、高标准、老人养护中心、五星级健康公寓 商业裙楼 大型药品、医疗机械 批发超市 一站式、自选式药品/医疗机械零售、批发专业市场 第一部分 项目情况 第二部分 宏观及区域房地产市场分析 第三部分 专业写字楼市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 产品开发阐述 第六部分 成本及投资收益分析 第七部分 项目风险及规避建议 第八部分 综合分析与建议 目 录 table of contents 第六部分 成本及收益投资分析 目 录 一、成本分析 二、销售收入分析 三、利润 四、资金筹措 第六部分 成本及投资收益分析 1、成本估算 序号 工程名称 建筑面积（㎡） 指标（元/㎡） 投资（万元） 一 土地成本 17312.92 — 二 室内工程 — 三 室外工程 — 四 不可预见费 — 五 管理费 — 六 设计费 — 七 报建费 八 税费 九 护理院装修费 十 养护设施器材 合计 — — 第六部分 成本及投资收益分析 2、销售收入估算 类型 单价（元/㎡） 面积（㎡） 总金额（亿元） 写字楼部分 16000（根据周边同类产品对比得出） 124732.5 19.96亿 商业裙楼部分 30000（根据周边每层平均价格得出） 30996.0 9.30亿 类型 项目 方式 数量 单价 总金额 护理院部分 短期收入 床位出售（销售率按75%计算） 600个（按销售%） 100万 6亿 长期收入 床位出租 200个 3.6万个/年 720万/年 常规物管、专项设施收费收入 约2000万/年 不计护理院长期收益和停车位收益，项目短期总收入=35.26亿 项目利润=总收益—总成本= 35.26亿— 亿= 亿元 此外，还持有护理院和停车位的长期收益。 第六部分 成本及投资收益分析 3、利润估算 第六部分 成本及投资收益分析 4、资金筹措 第一部分 项目情况 第二部分 宏观及区域房地产市场分析 第三部分 专业写字楼市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 产品开发阐述 第六部分 成本及投资收益分析 第七部分 项目风险及规避建议 第八部分 综合分析与建议 目 录 table of contents 第七部分 项目风险及规避建议 目 录 一、项目风险 二、规避方式 第七部分 项目风险及其规避建议 1、项目风险 序号 风险因素 风险程度 说明 1 市场风险 较高 区域综合体供应量大、开发密集，竞争激烈 2 客户流量 一般 目前项目周边开发程度高，人气旺，知名度高 3 竞争力 一般 项目定位合理，差异性竞争力较强 4 价格 一般 定价与区域内同类产品相当 5 工程技术风险 一般 通过招标，选择技术力量雄厚的工程技术单位合作。 6 政策风险 一般 目前政府还未对商业物业市场调控 7 经济周期 较高 全球金融危机阴影未散，经济缓慢复苏，但中国经济硬着陆风险犹存。 8 资金风险 较高 项目开发周期长，投资风险偏高，资金需求量大，资金运作平衡度难度高。 9 社会风险 低 项目虽面临拆迁工作，但项目实施可改善当地投资环境，增加居民就业创业机会，提高本地政府和百姓收入。 第七部分 项目风险及其规避方式 2、规避方式 针对各类风险的分析研究，结合项目实际，提出以下风险防范措施： 1）实施“以形象拓市场，以品牌稳市场”的营销策略，扩大项目宣传，为项目造势，制定切实可行的营销方案和加强招商管理工作； 2）加强项目工程管理，公开招标，保证技术水平，选择服务质量好的勘察、设计、施工、监理等单位； 3）合理规避项目开发过程中的经营风险，管理好商业保险与合同管理； 4）做好项目投资战略规划，规避经济周期及政策； 5）掌握好收之平衡，保障充足资金流，招聘专业管理人才提高项目运营效率。 第一部分 项目情况 第二部分 宏观及区域房地产市场分析 第三部分 专业写字楼市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 产品开发阐述 第六部分 成本及投资收益分析 第七部分 项目风险及规避建议 第八部分 综合分析与建议 目 录 table of contents 项目位于长沙“金十字”写字楼聚集区，地段认知度高； 长沙经济的强劲发展支撑着房地产持续稳步发展 ； 区域写字楼市场进入快速增长提速时段； 金融街CBD、湘雅医院为本项目提供良好的市场切入点； 其高端、