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目 录 4.2 4.2 净资产收益率 = 4.10% * 3.95 = 17.43% * 0.29 * 3.95 企业净资产收益率比09年有所提高，主要是由于权益乘子的作用，企业的负债率从09年的67%上升到了74.69%，进一步放大了净资产收益率，但是与此同时也增加了企业经营的风险。 另一方面，总资产收益率却比09年低。细分后，营业净利率比09年高，总资产周转率比09年低。所以总资产收益率比09年低主要是由于总资产周转率大大减少。在总资产一项中，流动资产的增加量非常大，其中，存货的囤积仍然是企业资产管理的一大问题。 4.3 4.3 净资产收益率 =3.92% * 4.37 = 16.16% * 0.28 * 4.37 11年净资产收益率有所提高，仍然是以权益乘子的增加为主要原因。企业将资产负债率增加至77.10%，增加了企业经营的风险。 而总资产收益率略有下降，主要是由于营业净利率下降的原因。经过细分，发现是11年的净利润不高，其原因是11年成本增长率大于总收入的增长率，其中，营业成本增加较多。 投资建议： 5.1 行业环境： 自2003年发布“18号文件”以后，中国房价开始了连续五年的快速增长。 2008年，全球性的金融危机开始影响中国的房地产，加之以中国的宏观调控，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量齐跌，企业面临困境。 09年初刚性需求释放带动房地产产业复苏，2009年二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活跃。09年的复苏关键在于金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策和对房地产业的大力扶持。 5.1 10年，国家大量推出保障性住房和经济适用房的建设等各方面因素等各方面的影响下，中国房地产速度再次放缓，总体上房价虽有上市，但幅度趋缓，成交量增加量也比较平稳。然而中国房地产业前期所积累的各种泡沫，过高的房价与收入水平的矛盾开始爆发。 11年中国的房地产市场各方面都开始回落。 财务报告分析 ——万科集团年报财务分析 企业概况 成长性分析 比率分析 杜邦分析 投资建议 企业概况： 1 法定代表人： 王 石 股票简称及代码： 万科 A 000002 万科 B 200002 股票上市地： 深圳证券交易所 上市时间： 1991年1月29号 万科A：2007年9月5日增发317,158,261股（至此，公司股本总额达6,872,006,387股。） 所属行业： 房地产开发与经营 公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 经营范围： 房地产开发 兴办实业（具体项目另 行申报） 国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品） 进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。 主营业务： 公司选择珠江三角洲 长江三角洲 环渤海地域及成都 武汉等经济发达 人口众多的大中城市进行住宅开发。 1 2.1 成长性分析：资产负债表分析 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 成长性分析：利润表分析 2.2 2.2 成长性分析：现金流量表分析 2.3 成长性分析小结： 2.4 2.3 2.4 资产逐年增长，负债也逐年增长，三年的资产负债率分别为：67.00%，74.69%，77.10%，资产负债率也逐年增高，企业扩张的同时，但是也增加了企业的风险。 所有者权益每年都保持小幅增长。 营业收入每年都有增长，营业成本变化也相对一致，净利润增长幅度不大可能是因为三项费用、营业税的增加等因素造成的。 资产逐年增加且增长率较高，但是营业收入和净利润的增长率却并不显著。从对存货的分析中可见，企业的资产增长主要表现为存货的增加。 经营活动现金流量净额均为正值，企业经营现金周转能力较好，但是虽然经营的规模有所扩大，流入流出量均逐年增加，但是