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东方新天地新营销执行报告 营销策略 关注和支持 项目规划调整 营销总纲 各阶段营销策略 项目营销工作时间表 锁定客户群 投入和回收 占用面积 国际品牌快餐、进口专营超市 潮江春 潮江春 商务公寓 喜来登酒店产权发售 喜来登酒店 B栋 包含惠州最完备会所、大型会议厅、宴会厅灯 说明 喜来登酒店 26-30 1楼商铺 2楼商铺 3楼商铺 5-10楼 11-25 楼层 潮江春 潮江春 喜来登大堂 商务公寓 喜来登酒店产权发售 A栋 2期商业暂不规划，预计为高档服装、精品、法国餐厅、星巴克等 营销策略 关注和支持 项目规划调整 营销总纲 各阶段营销策略 项目营销工作时间表 锁定客户群 投入和回收 区域楼盘均价4000-4500元/㎡，主要目标客户为小投资客、年轻白领 只要是狼，必定成群，以群区别身份，以圈层说明层次，以拥有东方新天地验证财富 东方新天地均价8000元/㎡，以深圳的价格买大亚湾的物业，以买3房的总价，买东方新天地的2房 白领和小投资客无法承受之轻 完全超越市场的价格，只有专属于完全超越市场的客户 最顶尖的楼盘，最顶尖的价格，我们只卖给最顶尖的人群——南中国真正的富豪级人群 * 二级市场策划品控中心 中原地产东方新天地项目组 08年10月 架构 东方新天地发展回顾 广告策略 市场背景 新思路下的定位和营销策略 项目现状分析 营销回顾 项目背景 项目定位 目标客户群 项目包装 项目前身为海景大厦，为大亚湾标志性的烂尾楼，烂尾年限超过10年，在当地口碑极差，因此，项目要改造，首先必须摆脱烂尾楼形象，树立新的形象及口碑。 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 -以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 营销回顾 项目背景 项目定位 目标客户群 项目包装 小结：酒店式公寓具有1）投入成本相对较少、2）可上升利润相对较高3）与本项目自身现状相适合三大特征，具有可操作性。 1、以居家式和办公式两种分散风险 2、价格上升空间较大，可实现较高利润 1、部分带豪华精装修即可 2、引进知名酒店顾问 3、达到酒店式服务标准即可 酒店式公寓 1、牺牲第四层商业利润 2、价格上升空间较小 3、地块价值得不到体现 1、架空层 2、高实用率 小户公寓 1、成本增加；风险增大 2、牺牲商业部分的利润 3、需要引进专业的酒店管理公司 1、投入大量装修、家私家电成本 2、投入完善的商务配套 产权式酒店 1、本项目对写字楼的改造存在较大限制与困难 1、增加办公通讯相关设施，如空调费、公共部分装修费等； 2、增设附加值，如空中花园、多功能会议厅、商务中心配套 3、对外立面、形象档次要求较高 写字楼 致命因素及规避手法 额外硬件配套 投入成本分析 —— —— 468套 套 数 —— —— 13.46 容积率 —— —— 地上35个 车 位 —— —— 2365㎡（一层） 地下室面积 —— —— 38627㎡ 酒店公寓 —— —— 5319㎡ 商场 （群楼三层） —— —— 43946㎡ 总建筑面积 3247㎡ 1400㎡ 1847㎡ 建筑占地面积 5331㎡ 2244㎡ 3087㎡ 规划用地 总 计 二 期 一 期 经济指标 营销回顾 项目背景 项目定位 目标客户群 项目包装 自用 投资 海内外常驻大亚湾分公司或办事处 大亚湾石化上下游产业高级白领 经常在大亚湾中短期驻足（2、3个月）的公干人员 深圳客户及香港人 经常往返大亚湾的商旅人士 商务人士及年轻高级白领一族 为大亚湾服务的本地生意人 具有敏锐眼光热衷于投资的专业投资人士 对大亚湾石化带来的商机充满信心的投资者 少量的投机者 本地蓄势待发的有钱人 营销回顾 项目背景 项目定位 目标客户群 项目包装 灯箱、户外立柱、路旗、销售物料 营销回顾 项目背景 项目定位 目标客户群 项目包装 市场背景 区域客户需求及本项目的出路 区域房地产发展 区域经济发展 07－08销售楼盘情况 世界500强已有12家落户大亚湾，投资额超过百亿。 07年前10个月，全区实现GDP116亿多元，比增55%。 己落户石化区的项目34个，总投资额约810亿元。 汽车零部件、电子信息、钢铁等产业发展迅速，已投产的工业企业有近80家，投资额近百亿。 市场背景 区域经济发展 区域房地产发展 07-08销售楼盘情况 区域客户需求及本项目的出路 种种数据表明，大亚湾世界级经济圈已成雏形，随着石化区和西部综合产业区各产业的日益丰富和完善，大亚湾世界级经济产业所带来的经济效应是