凤岭区域房地产调查报告.docVIP

凤岭区域房地产调查报告 南宁凤岭区域规划概况 凤岭区域位于南宁市区东部，距市中心约6千米。区域用地呈方格状，东西向长约5.7千米，南北向宽约5.3千米。区域东面是邕宁县仙葫开发区，北面是南宁市长岗岭地区，西面是琅东新区，南面是青秀山风景区，规划用地面积为28.783平方千米。 根据南宁市城市规划，凤岭区域将建设成为以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。保持凤岭丘陵地貌特点，控制现状自然的山体和水面，依山傍水地进行居住布置，创造体现生态特点的居住环境。依托现有的会展中心和体育中心，设置一定规模的市级文化设施，使凤岭分区成为南宁市的会议、展览、体育和文化中心。 根据凤岭地区地形地貌特点，结合周边用地性质情况，突出生态特点，表现规划性质，形成结构清晰、合理完善的规划结构。规划设置3条东西向和1条南北向交通轴，将凤岭分区划分成各具特色的功能片，并紧密联结各类性质用地。以民族大道为界将凤岭分为南北两个片区，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施，北片区主要布置体现生态特点的居住片。结合现状地形，保持自然山体和水面，布置生态控制绿地和公园绿地，以点、线、面形式分布于各居住片之间，充分体现生态自然特点，创造良好居住环境。按照分区规划的标准，配置公共设施，在南片区布置市级会展文体中心，在居住片之间设置区级商业服务中心。 按照规划结构，分区规划对居住、仓储、对外交通、预留发展范围等用地做了布置，并对公共设施、道路交通、绿地、景观系统、山体和水面控制、开建设、给排水、容量控制等进行了专项规划。 凤岭区域在规划上的创新与特色： 体现生态特点 规划充分结合凤岭地区复杂的地形，创造有序的景观空间序列，同时通过控制自然山体和水面，将其以绿地的形式分布在各个居住片区之间，使人们能直接面对自然山体和水面，与自然融合为一体。 提出“生态控制绿地”概念 生态控制绿地指以体现生态特点为目的，控制自然山体和水面形成的绿化用地。规划将坡度较大、不利于开发建设的山体；部分山体阴面的用地；沿山谷走线的道路两旁20米宽的用地：控制水面两旁的用地确定为控制绿地。 二、凤岭区域房地产格局 凤岭的开发是上个世纪末，由于南宁市政府决定东移，南湖边上的埌东率先建成一栋栋高楼大厦，逐渐形成南宁概念的ＣＢＤ，而埌东以东的凤岭当时被市政府定位为生态居住区和CLD（中央居住区城市东扩将会继续进行，随着国际会展中心的落成和投入使用，凤岭中央形象区的特征会逐步显现。落户于凤岭的大盘均已开盘，其主力开发量将集中在2004年，届时凤岭区域房地产市场开发量将达到高峰。随着大南宁格局的显现，东盟桥头堡位置的确立，必将吸引众多的外地客户，而凤岭区域的高素质楼盘具备拓展外销市场的能力和实力，届时凤岭大盘将成为南宁房地产外销市场的先锋。从广州到深圳，从北京到上海，房地产楼盘的规模普遍在“长大”，这已经是一个不争的事实2003年，凤岭的寂静终被打破，香榭里、翡翠园、新天地别墅、荣和山水美地相继开盘，继轰轰烈烈的“圈地运动”过后，南宁楼市进入了真正规模化比拼阶段的“大盘时代”，掀起一阵旷古绝今“造城风暴”。翡翠园?凤岭各大盘，占地及建筑面积大，还具备项目的规模化，生活配套设施，交通设施，教育设施，娱乐设施等一应俱全。概括而言，衣、食、住、行四种基本要素都应齐备，业主不出社区就可满足日常最基本的生活需要。纯居住高档社区 如果说CBD区域内的住宅公寓属于以投资为主的高端产品的话，那么，地区则是最适宜纯居住的高档公寓区之一。单从居住环境上讲，区域在一定程度比CBD核心区更有优势。首先，在空间密度上，区域明显低于CBD核心区，由于，、体育馆、、等一些区位格局都基本稳定，所以不可能再像那样集中出现大量的高密度建筑；其次，这个地区住宅项目的产品价格低于核心区，与公寓项目价格做比较，大约有的落差，这样就可以吸引部分CBD核心区纯居住的需求好地段就有好房子，地区目前已经形成纯高档居住区。富人区一直被媒体和地产项目炒来炒去，但真正能够代表身份地位的成熟居住区域仍然很少，周围的区域可以算一个“住哪儿？！”这样的反映明显代表了人们对一种环境的认可。 社区规模化的发展也是因应消费者对整体环境的要求而产生。在整体上营造一个独具特色的、悠闲的自然环境，引入各种奇花异草，让业主充分感受回归自然的悠然生活。小环境更具备基本的绿化和美化功能，与大环境相融合，突出花园城市的特色。南宁市被誉为中国绿城，在园林绿化方面可谓下足资本。南宁凤岭区域的大盘的建设对于园林环境的建设均下足功夫，无论是树木的栽培还是水景的营造，均显示出较高的水平，与广州、北京的大盘相比毫不逊色。社区设有一条贯景观主轴，同时通过景观主轴将各部分的中心绿地紧密相连，并通过各个休闲步行绿轴向每一个组团绿地、休闲绿地、宅间绿地渗