北京太阳宫芍东项目定位及大盘策略汇报.ppt

07宏观经济环境 07宏观经济环境 07宏观经济环境 2007年宏观政策回顾 2007年宏观政策解读 2007年宏观政策解读 行政手段——90㎡、70% 行政手段——24号文件 行政手段——两成房现售令 行政手段——39号令 金融手段——加息 金融手段——第二套房贷 金融手段——第二套房贷 金融手段——07年中央经济工作会议 08年政策走势 08年政策走势 08年政策走势 07年北京房地产开发与住宅投资分析 近年北京住宅及土地供应 2007年北京商品住宅供应 07年北京一手商品住宅供需关系 07年北京一手商品住宅价格 07年北京城八区供需状况 北京城市功能分区 07年北京分区域成交面积情况 07年北京分区域成交价格情况 07年北京分区域成交情况 07年北京分区域成交情况 07年北京分区域成交情况 07年北京一手普通住宅成交分析 07年北京一手普通住宅成交分析 07年北京一手普通住宅成交分析 项目规模 配套公建 户型配比情况 一居产品户型及总价 一居产品户型及总价 二居产品户型及总价 二居产品户型及总价 三居产品户型及总价 三居产品户型及总价 四居及以上产品户型及总价 四居及以上产品户型及总价 主力户型面积及总价 主力户型面积及总价 销售价格及价格增幅 价格与装修情况 销售速度 在售项目潜在供给 近两年区域成交/上市地块潜在供给（07年） 朝阳区2007年及2008年成交地块建筑面积分别为272万及150万平方米，增长趋势明显，后续供给量大其中2006年成交地块今年已陆续开盘上市，如金地四惠项目（金地名京）、中远北四环东路项目（万和城）、广渠路36号地等 项目核心卖点梳理——规模 规模社区，品质保证 项目近80万的总建筑规模，内部运动，会所、教育、商业、娱乐的配套齐全完善。同时大体量的社区规模保证了社区的完整性和私密性，为居住品质提供了强有力的保证。 项目体量决定绝版土地的建筑价值，唯有大盘可以承载！ SWOT Weaknesses劣势分析 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 1、地段优势：北京市核心城市节点之一，区域成熟度高； 2、公共交通：交通路网完善，且是两条轨道交通线的节点位置； 3、大盘优势：整体社区的完整规划和配套 4、潜在优势：区域价值被快速抬升或重新定位。 1、随着区域快速扩张和成熟，迁入人口带动住宅需求迅速增长； 2、奥运会的召开所带动的配套和交通的利好为区域改造创造了机会； 3、本项目处于价格洼地，有较大的价格和市场操作空间。 1、周边即将入市的同类竞争项目对销售造成的压力 2、宏观市场对太阳宫区域认可度不高； 3、市场浓重观望情绪使得客户的需求或被延迟 4、项目开发周期长，不确定的政策变化的影响。 1、项目周边小环境较差； 2、火电厂的存在可能会产生负面影响。 3、地块不规则，规划设计难度增大 项目市场定位—— Strengths优势分析 项目稀缺性和国际化 地段——三环沿线最后的土地盛宴，国际级板块环伺 交通——直通中关村、亚奥、望京、燕莎、CBD 环境——城市绿肺中央，社区内部的绿化景观 大盘——区域价值重塑，居住环境提升 升值——居住投资的上佳之品 项目核心价值的提炼 项目的城市核心属性 项目的生态宜居属性 项目的大盘规模 项目的投资价值 项目市场定位 融汇城市三大核心人居价值 三环绝版·生态国际生活区 本项目的唯一性，必然建立在绝版地段、生态宜居、大盘体量三者综合的基础之上，进而构建完整的市场定位体系 规划方案分析 产品户型配比 产品设计建议 定位篇 1、项目解读及定位 2、住宅产品定位 3、住宅客户定位 4、住宅价格定位 5、公建地块定位思路 规划地块分析 A B C B B C C A A 西侧地块临近京承高速和高速辅路（附路）,且在地块东南部有火电厂，故存在噪音及环境、辐射污染。 环境相对较好，1#地块北侧拥有较大面积的生态公园，但同时遇到如下问题：临路及临近公建配套，除提供生活便利外，噪音问题也带来直接影响。 拥有中心景观资源，整体品质感好，无噪音污染，适宜居住。 根据地块价值分析结果，对于贵司提供的三套规划方案进行综合分析。 京承高速 太阳宫北街 一号路 二号路 太阳宫西路 方案A 优势： 楼座之间的绿地基本都有，楼体之间有较大空隙，整体看更具有居住品质， 1#地块楼座基本正南正北，体现出单体产品均好性 劣势： 楼座产品没有太大差异，内部景观资源被分摊。 组团划分不明显 楼层过高，影响视觉，压抑感较强。 社区商业分布分散。 规划地块分析 方案B 优势： 楼座排布较为合理，易形成组团。 增加中心园林景观，各组团亦可形成景观小品。 临近中心景观资源产品可实现项目营销环节价格拉升。 规划中设计社区