房地产利率和资本化率的相关知识.ppt

第五章 房地产利率和资本化率 学习指导 重点掌握房地产利率和资本化率的基本概念和内涵，掌握二者之间的区别和联系，熟悉两种不同利率在房地产估价中的具体应用，并通过实例了解房地产利率和资本化率对估价结果的影响。 贴现率变化对评估结果的敏感性 贴现率比较小时，其变动对评估结果带来的影响比较显著。 贴现率比较大时，其变动对评估结果带来的影响比较不那么敏感。 资本化率（capitalization rate）的概念 国外观点： 贴现率和资本返还率之和。 资本化率被定义为一种贴现率，用来发现一系列未来现金收益的现在价值，也被称作贴现率。 争论焦点：资本化率是否应该包括资本返还率。 56页例题 国内观点: 资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在估价时点的价格的投资收益率。 资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数。 资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的过程，资本化率是这一转化过程的百分率。 本质 资本化率实际上是一种资本投资的收益率。 资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。与收益处置相匹配。 房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本收益率。 资本化率实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低期望收益率，对于任何投资行为，一旦其所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为就不会发生。 资本化率与最低期望收益率在性质上属同一范畴，但这并不是说资本化率就是某项投资的期望收益率。 最低期望收益率 内部收益率 资本化率——与内部收益率在性质和数值上不同，不可类比 （是否包含资本回收） 观点之一 资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（recapture rate）和房地产利息率（interest rate）。投资者期望投入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。 观点之二——作为投资 1延期消费补偿 2通货膨胀补偿 3风险补偿 4投资回收补偿 资本化率的影响因素 资本化率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋ 缺乏流动性补偿－投资带来的优惠 ①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。 ②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。 ③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。 ④投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。 投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿； 管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿； 缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿； 投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。 需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。 累加法应用举例 （2）在V＝ [ ]的情况下，可通过下式求取r。 在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度后再采用线性内插法求取。 [ ] – V = 0 某宗房地产，土地价值占总价值的30％，土地资本化率为7％，建筑物资本化率为9％，试求综合资本化率。 【解】 ro = 30％×7％＋（1－30％）×9％ = 8.4％ 1．同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高； 收益期越短，资本化率越 低。 2．房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应 高于 国债的年利率。 3．不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次 降低。 房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。 实质利率法 台湾的林英彦教授提出的，