房地产工程成本精细化管理教材.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二.标杆企业的成本管理方式与方法 设计阶段 方案设计阶段成本管理与优化介绍： 新古典？现代？ 百变车位：子母、大小、机械… 外墙保温的差别 日本停车的启示 结构选型 地基与基础 层高 二.标杆企业的成本管理方式与方法 设计阶段 图纸审查体系 解决变更签证多的必要手段之一；约15%； 设计变更及工程洽商 二.标杆企业的成本管理方式与方法 采购阶段 采购的概念与要领 货比三家----海纳百川的寻找优秀资源 一分钱一分货----注意分类管理 三顾茅庐----珍惜优秀资源 没有永远的朋友只有永远的利益----供应商关系曲线 契约精神----以合约为处理关系的基础 好马配好鞍---供应商资源均有其特异性； 笑里藏刀----让人心服口服的议价 借刀杀人----竞争性是关键 知己知彼----了解自身优势与别人的本质诉求，利益交换、双赢； 市场为王----充分了解市场价格才能制胜 二.标杆企业的成本管理方式与方法 采购阶段 工程量清单招标程序与线路 施工图纸完成 审图与修改 工程量计算 30天 双方一起计算 发标 1天 回标 3天 工程量核对 7天 再发标 1天 回标 2天 评标 2天 定标 1天 45天是一个起码的时间要求； 国际上对应的是100天以上 二.标杆企业的成本管理方式与方法 采购阶段 工程量清单招标 优势 成本可控性高，对现金流管理大有裨益； 量价皆定，结算工作简单； 可以按照符合实际的施工工艺、工序报价；案例：土建赚钱装修亏 对图纸有一个检查的过程，减少后期错漏碰缺与变更 合同清晰，利于付款管理； 有利于施工企业的成本核算；案例：总包从支出了解成本到一本好帐 劣势 占用项目开发的关键线路，影响进度； 时间消耗大，相应的资金成本大增； 评价 国际通行的做法，在总承包领域国内实施将有一个逐渐适应的缓慢过程； 缺少定额计价依据的景观、道路、管网、装修等工程广泛采用； 工程量清单招标是一个系统过程，需要全面的思维与行为转变，需要全面的协调； 二.标杆企业的成本管理方式与方法 采购阶段 模拟清单招标 发标---回标---评标---定标---核量---补充协议 优势：定价不定量、不占用开发的关键线路，无需施工图纸，可提前定标进场准备； 劣势：成本可控性较低，扯皮多；根据模拟量定标有风险 评价：国内逐渐普及的做法，较费率招标而言是进步；广泛用于总包、景观、装修、道路、管网等工程招标 二.标杆企业的成本管理方式与方法 采购阶段 根据项目需求选择适合的招标方式： 原则： 1、招标方式的选择应服从项目整体运营的要求； 2、不影响开发进度的情况下，优先选择工程量清单招标；其次是模拟清单招标、再次是费率招标； 3、选择工程量清单招标方式，就必须保障足够的招标时间； 小结： 招标方式是为经营服务的； 求快----费率、模拟清单； 不求快只求稳----工程量清单； 地价成本低，资金压力很小----工程量清单； 现金流回流要求高----费率、模拟清单； 要有大成本的概念和全局观； 二.标杆企业的成本管理方式与方法 采购阶段 市场数据库与参考价体系； 集中采购 规模效益；省时省力； 操作方式：公司无论规模大小都能实施； 有效兼顾品牌与成本；建立在标准化之上; 二.标杆企业的成本管理方式与方法-施工阶段成本管理 工程策划 谋定而后动；成本前置的又一平台； 操作方式：想到就能做到； 有效兼顾质量、进度与成本； 工程策划的内容： 《施工组织设计》+《工程成本管理规划》+《销售配合组织规划》 严格的台帐管理 二.标杆企业的成本管理方式与方法 预结算阶段 全过程造价咨询公司 多级复核 成本数据库 二.标杆企业的成本管理方式与方法 总结 成本管控前置； 标准化； 外部资源利用 价值创造型的成本管理； 一.房地产成本管理概述 成本管理的方向 成本管控前置 一.房地产成本管理概述 成本管理的方向 价值创造型的成本管理 Thanks！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * 成本管理部 03.3