房地产开发流程及业务价值链解读.ppt

营销部针对调研中的表述和结论性意见，进行修正、再分析后编写完成； 主要内容包括：市场定位、产品描述、预期价格、经营模式的考虑等； 由营销提供给设计部供其进行概念设计，待概念设计完成后，结合建议书一起给成本部供其进行成本测算。 主要内容、目的 主要成果 初步产品 建议书 由营销部根据概念设计成果、项目成本测算等资料组织编写； 主要包括：市场定位、产品描述、服务、经营、项目开发方案、营销思路等； 定稿后成为【正式产品建议书】，根据项目进展或由于市场变化对其所做的补充及修订，应由营销部以会议纪要的形式提交董事会审批，并提供给设计部作为设计输入资料。 深化产品 建议书 产品定位策划完成后，项目营销部负责整体、阶段营销计划、销售开盘计划； 项目营销部组织编制完成营销方案； 主要包括：区域市场研究、项目分析、目标客户分析、项目竞争态势分析、营销推广策略、项目销售策略等。 整体营销方案 3、产品定位阶段 4、设计阶段 主要输出成果 主责部门 配合部门 主要关注事项 概念设计 设计部 营销、成本 输入条件为营销提供的初步产品建议书 方案设计 营销、成本 扩初设计 营销、成本 开挖图 无 可以启动土方招标 施工报建图 项目工程部 可以开始总包招标 全套施工图 项目工程部 可以开始总包招标 其他（精装修、景观等） 项目工程部 项目拓展阶段 定位策划阶段 设计阶段 项目报批报建阶段 成本管理阶段 招标管理阶段 项目运营策划阶段 项目施工阶段 销售阶段 验收交付阶段 后评估阶段 成立业主委员会 根据【初步产品建议书】进行概念规划设计，其成果将作为营销部【深化产品建议书】的一部分； 土地获取后提出的产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配 套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。 主要内容、目的 主要成果 概念设计 建筑组负责建筑规划设计，同时景观组负责编制【景观设计任务书】，并依据【景观设计管理流程】，开始进行景观概念设计工作； 主要指建筑规划设计和建筑单体设计； 根据【材料设备选型定板流程】，起草【材料设备选型定板清单及计划（初稿）】，并由招标采购部据此开展该项目的材料设备调研。 方案设计 作为方案阶段的深化，若设计周期较短时，一般可以直接进入施工图阶段； 若 项目时间紧迫，可在扩初设计阶段启动总包招标，但对后期成本控制不利。 扩初设计 4、设计阶段 施工图 作为施工的依据，待扩初完成后，首先形成施工报建图，此时可启动总包招标； 根据建委意见进行修改并形成最终施工图，接着进行二次改造及二次深化设计； 对于设计、施工一体化的专项设计，无需进行施工单位选择，直接进入施工阶段。 根据景观扩初设计并结合建筑施工图形成最终景观施工图； 景观施工图完成后，启动二次深化设计，主要包括：室外游泳池设备、绿化水电系统、园建构造做法二次设计、景观灯光工程、标识设计、水景设计、景观小品设计等； 景观施工图作为营销制作沙盘景观方面的依据。 主要内容、目的 主要成果 景观施工图 4、设计阶段 主要包括公共空间装修施工图以及精装修施工图； 公共空间及精装修前期定位及方案，需营销参与评审。 装修施工图 5、报批报建阶段 主要输出成果 主责部门 配合部门 主要关注事项 规划用地许可证 项目工程部 财务、总经办 土地合同签署后开始办理 施工许可证 项目工程部 项目工程部、财务 预售证 项目工程部 项目营销部 竣工验收备案 项目工程部 项目工程部 项目拓展阶段 定位策划阶段 设计阶段 项目报批报建阶段 成本管理阶段 招标管理阶段 项目运营策划阶段 项目施工阶段 销售阶段 验收交付阶段 后评估阶段 成立业主委员会 取得规划设计条件后，政府主管部门对拟建建筑设计方案的审查，是过程性指导文件，作为申报的前提； 一般在完成建委各项备案工作及报建费核准后完成，作为施工许可证办理的前提。 主要内容、目的 主要成果 规划用地 许可证 由项目工程部负责。提供相关资料及督促收集施工单位的资料，完成相关合同、质监、安监备案后，开始施工许可证办理工作； 作为建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 施工许可证 预售证办理所需文件：预测面积审核成果（项目工程部）、建筑区位划分（物业公司）以及施工许可证； 待场地达到预售许可后开始办理：多层建筑封顶，高层建筑达到±0.000； 作为项目开盘的凭证，预售证办理完成后十天内必须开盘。 预售证 5、报批报建阶段 5、报批报建阶段 投资发展部应将该阶段办证成果【规划设计条件】、红线图及电子文档、地铁意见函等交与设计部，进行概念规划设计； 此阶段须向项目工程部提供：土地使用权出让合同、国土证、外商投资项目核准（立项）批文。 主要成果、内容 阶段 土地获取阶段 完成建筑方案总平审查和确