新世纪地产战略研究与分析教材.pptVIP

新世纪地产战略研究与分析（草案） 目 录 战略咨询的基本流程 全面、翔实的分析是制定战略的重要组成部分，也是战略咨询的核心 目 录 1.宏观环境与行业分析 中国房地产行业在过去20年间从无到有，销售收入从1988年的162.1亿元到2006年的13200亿元，18年间增长了81倍，年均复合增长率增长率28%； 但房地产行业在发展过程中，并非一帆风顺，而是经历了过热期、调整期的周期性波动后，于1998年房地产业步入相对成熟阶段，并维持了8年的高速增长势头 从各阶段的波动幅度可以看出，房地产市场的成熟度日益加强，市场逐渐趋于理性发展。 2004年开始的宏观调控，当年与次年（05年）并没有使房地产投资停滞，说明开发商对市场有坚定的良好预期。 房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅，说明房地产对固定资产投资有较强的拉动作用，在中国不出现大的外部环境变动的前提下，房地产投资还会继续保持20-30%的速度增长。 从06年数据及趋势上来看，房地产市场不排除经历一个窄幅的调整周期 过去8年房地产行业的高速增长的主要因素为 宏观经济：中国经济的持续快速增长，居民可支配收入的快速增长 政策促进：房改、按揭、银行都是刺激增长的政策，大量被积压的住房需求的短期释放； 2000年—2005底中国股市的萧条使得大量资金需要寻找投资渠道，而房地产作为不动产的保值增值性能以及较低风险性，使“购房”成为普通投资者的重点投资对象；中原地产2005年消费者调查报告显示，投资性需求占总需求的26.7%; 决定住宅市场投资增长的主要因素： 从2006年固定资产投资与房地产投资增长率上来看，房地产行业增长出现了下降的趋势，判断是其行业对中国宏观经济环境当前及未来可能存在危机的提前效应 中国房地产行业特征NO1 从04年年中开始的房地产行业宏观调控措施使房地产市场一度处于低谷阶段，至十一五规划提出 “在未来五年使房地产行业健康规范的运行” ，因此，在未来5年，房地产行业的投资将更加理性，投机因素会更大幅度的下降 中国房地产行业特征NO2 房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异 房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应的当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头 房地产业的地区集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线城市， 二三线城市房地产竞争不太激烈 中国房地产行业特征NO3 房地产业具有很强的产业关联性 房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1:1.7，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。 房地产业的发展也促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等 中国房地产行业特征NO4 在2004年国家的系列宏观调控措施实行之后，个人住房贷款的增长率最快的地区由沿海开始向中部地区转移，安徽、湖北、江西、湖南等地区的增长率达到了2003年的全国较高水平；按此规律，在未来5年，热点区域有望由中部向西部转移 中国房地产行业特征NO5 中国内地房地产市场行业集中度偏低 但优秀企业的盈利能力体现充分 全国30000多家房地产企业的分布情况 近年来中国百强企业通过其自身的综合优势在土地资源的争夺中占具绝对优势　　 同期其销售业绩大幅上升 ，中国地产的行业集中度在未来将迅速提高 中国房地产行业特征NO6 从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但品牌企业在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额 两大领导品牌保持了稳定的增长速度，中海地产和万科近三年的销售额平均增长率为10%和28.57%。，10强公司增长率平均达到了60% 此外,从经营结构上来看,物业经营作为百强企业的首选副业,其战略发展地位及对于公司品牌价值的支撑地位明显 中国房地产行业特征NO7 另外，重视科技元素在房地产开发中的应用将成为未来的必然趋势 通过宏观分析得出的行业特征，未来公司战略构想的几个要素 2. 市场与竞争分析 个人房贷并未受到加息或其他政策信息的影响，总量上依然持续增长，且增长率近两年相对较为平稳，说明贵州及六盘水居民对房屋的购买积极性增长，市场容量有望进一步提升 另外从国际与地区数据表明，地区人均住房面积与其经济发展水平关系密切 从GDP增长率来看，六盘水地区增长速度高于中国及贵州水平，年均复合增长率达到26.99%,其经济的快速增长必将提高当地的人均住房面积 从2000年至2005年六盘水市城镇居民人均可支配收入逐年增长,年均复合增长率达到10.87% 05年已达到8032元，必将有力支撑六盘水房地产行业