某地产项目一期市场定位专题报告.docVIP

中海龙井项目一期 市场定位专题报告 编制：营销策划部 时间：2010年3月 目 录 一、武侯区龙井项目概述 7 1. 主要经济技术指标 7 2. 宗地状况 7 2.1 宗地位置 7 2.2 地块质素 8 2.3 宗地状况 9 3、项目周边环境及配套设施 10 3.1 交通状况 10 3.2 商业配套 12 3.3 医疗卫生配套 12 3.4 文化教育设施 12 3.5 自然人文资源 12 二、市场环境分析 14 1. 成都宏观经济分析 14 1.1 成都GDP走出低谷 14 1.2 固定资产投资增幅趋缓 14 1.3 财政收入稳步回升，人均可支配收入增长较快 15 1.4 消费品市场稳步发展 15 1.5 工业增速略有回升 16 2. 成都房地产市场分析 17 2.1 成都近三年房地产成交数据 17 2.2 年度房地产开发完成情况 19 2.3 2009年成都市商品房供应及销售情况 20 2.4 成都市主城区商品房住宅供需情况 22 2.5 成都市2009年土地市场情况 23 3、簇桥片区房地产市场发展简介 26 3.1 簇桥片区房地产开发概况 26 3.2 片区内房地产开发特点 26 3.3 项目所在区域周边在售楼盘分析 27 3.4 项目所在区域潜在竞争楼盘分析 28 3.5 区域二手房市场销售分析 28 三、消费者特征分析 32 1 目标客户特征 32 四、项目市场定位分析 34 1．SWOT分析 34 1.1 S——项目发展优势 34 1.2 W——项目发展劣势 34 1.3 O——项目发展机会 35 1.4 T——项目发展威胁 35 2、项目形象定位 37 3、目标消费群定位 39 3.1 区域内目标客户群 39 3.2 客户主要特征 41 3.3 目标客群素描定位 41 4、项目产品定位 43 4.1 物业形态定位 43 4.2 楼型定位 43 4.3 户型定位 43 4.4 户型功能和平面布局定位 45 4.5 分期开发建议 46 5、项目售价定位 47 5.1 成本定价 47 5.2 市场比较定价 47 5.3 区域发展趋势与类比楼盘比较定价 48 6、商业面积及功能设置建议 49 7、配套建议 49 7.1 车位建议 49 7.2 会所建议 50 8、关于卖场设置的初步建议 51 8.1 卖场位置 51 8.2卖场面积及功能建议 52 9、项目规划设计建议 54 9.1 整体规划建议 54 9.2 入户大堂设置 54 9.3 园林景观设置 54 附件一：簇桥片区行政规划简介 56 附件二：市调报告 63 附件三：项目类比楼盘分析 67 摘 要 地块素质研判 龙井项目地块地处武侯大道片区规划的居住区内，地形方正，大小合适，地块已经完成拆迁和平整，且有簇桥成熟的生活配套为支撑，综合条件较好。 项目形象定位 在综合考虑地块素质，区域特征和配套资源情况的基础上，充分发挥武侯大道和成双大道的交通优势及便利成熟的居住氛围，以武侯国际新区规划远景为依托，利用区域内无品牌发展商和品牌项目的市场机会，最大化突出中海的品牌优势，满足区域内大量小企业主、个体经营者的居住需求以及武侯区双楠板块老社区换房需求，打造出区域内全新的中高档精品社区产品。建议本项目的项目整体形象定位于： 武侯国际新区中高档人文景观社区 目标客户定位 主力目标客户群 区域内小企业主、个体经营者、企业管理人员和专业技术人员 次主力目标客户群 双楠区域老社区换房客户 次要目标客户群 区域内企业职工 其他目标客户 投资群体 物业形态定位 在综合考虑总体销售额，销售利润率，预期售价和销售风险等因素的前提下，根据密度分析，龙井项目地块适合14层电梯公寓规划布局，能满足项目发展要求，可在营销推广上包装为小高层概念，且实际可操作性强，市场风险较小，故建议本地块物业形态为： 14层电梯公寓 楼型定位 根据项目形象和档次定位，区域及附近同档次产品多为1梯4楼型，结合本项目控规条件，建议本项目住宅楼型定位为： 小面积户型为1梯6楼型为主，大面积户型以1梯4楼型为主 6．户型配比建议 7．车位配比建议 根据成都市08版设计规范相关规定，本项目车位需按每100平米建筑面积设置车位1个，且必须设置在地下。按此规范规定，龙井项目一期总建筑面积约为15.67万平米，大约将设置地下车位1567个，由于项目总规划户数约为1518户，故户车比约为1：0.96，基本实现了一户一车位的配置。 建议对地下车位的设置采取如下方案： 在地下室设置立体停车位。立体停车位目前已经在成都某些高端写字楼及电梯公寓中使用。立体停车位在保证车位数量不减少、符合规范要求的前提下，能够有效的减少地下室面积，从而降低土建成本，实现良好的投入产出比。 考虑到龙井项目有一定的社区商业，建议为社区商业预留到地下