某地块房地产开发投资收益分析.docVIP

第一章 报告编制目的及编制依据说明 第一节 报告编制的目的 N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。 该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。 第二节 报告编制的依据 虽然报告是对未来投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据均经过详实的调查、测算和认真的分析、研究，数据来源主要来自三大块： 1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。 2、xx最近几年的统计年鉴数据、城市规划和相关房地产管理部门提供的xx宏观经济发展和房地产市场发展的基本数据。 3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。 总体来说，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。 一、市场调查 在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。市场调研主要由两大块构成。 一）针对市民的抽样调查 1、调研目的 了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房计划等），了解xx市居民对房价走势的判断，分析未来5年市场需求特征与市场潜力，为项目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。 2、调研概况 抽样调查是用来了解一个市场整体情况常用的最有效调查方法，其设计原理是通过随机抽样的方法，从整体样本框（xx所有市民）中抽出部分个体（300户居民），以设计好的调查问卷调查部分个体的情况来代表整体样本框情况，通常一个严格成功的市场调查其代表性很高，误差不会超过5%。 本次抽样调查从9月10日调查设计开始，至10月2日调研报告撰写结束，历时共三周，使用访问员9名，访问员均是来自安徽工业大学四年级学生。在本次调查中，共调查315户，有效样本305个。数据处理采用统计软件SPSS。 3、调研的质量控制 为保证调查的准确性和代表性，本次调查分别在整个调查过程的三个不同阶段分别采取措施，以保证调查的质量。 抽样设计阶段的质量控制 本次调查的样本是通过二阶段抽样方法确定的，第一阶段在xx所有居委会和小区中随机抽取了二十多个小区和居委会，并保证小区最大限度地均匀分布在xx市区；第二阶段运用右手抽样法则和等距抽样方法，在二十多个小区中随机抽取315个访问对象。通过二阶段抽样方法，保证了样本的代表性，使调查的可信度达到95%以上。 2）调查访问阶段的质量控制 在调查访问过程中，为保证调查的准确性和真实性，我们采取了以下措施： 培训和试访，为提高访问员的访问技巧和访问质量，在调查开始前，由 项目负责人对访问员进行了两次培训，并要求访问员在正式访问之前进行试访（即预调研）。 将调查问卷分批发给访问员，在访问员每次交上问卷后由项目督导进行 初步审查，审查不合格的（指出现漏问、逻辑错误等）问卷打回重做。 c、在访问调查结束后，将所有问卷编号，从每个访问员的调查问卷中，抽出20%，通过电话、实地回访等方式进行为期4天的复核，如果问卷出现大的问题（如自己填写、做假），则该访问员的问卷全部复核，并打回重做，以保证问卷的真实性。在这次调查中，有一名访问员的问卷出现自己填写的情况，该访问员的问卷全部重新访问；其余访问经复核，没有出现大的问题，访问质量良好。 3）数据录入阶段的质量控制 a、在数据录入之前，由录入人员对问卷进行最后审查，检查卷面错误。 b、在数据编码录入SPSS软件的过程中，本次调查采取三次录入的方法来保证数据录入的准确性，首先由录入员，将问卷调查的结果录入到SPSS中，录入员自己检查一遍；然后有两位公司其他两位员工分别进行检查，以保证录入数据的准确性。 二）针对开发楼盘的市场走访 1、调研目的 了解xx市房地产市场的竞争情况和市场环境，为项目定价、项目定位等提供参考依据。 2、调研概况 本次的市场走访共调查了十四个楼盘，分别考察了楼盘的价位、开发商、规模、户型和销售情况等，重点走访了江东大道两侧和市中心楼盘。 二、文献数据研究 1、研究目的 地域性是房地产业的特点，房地产产品属于地域性产品，对地域政治、经济、金融和产业环境等依赖性极强，受区域市场因素的影响极大。通过对相关文献资料的研究，分析xx市房地产业发展面临的宏观经济环境、xx市房地产业的现状及发展趋势。实际上，就是从总体上对N地块的开发前景进行确切的把握。 2、研究概况