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前言 房地产市场的日益成熟与竞争的不断加剧，必然导致行业的更加细分化，同时也对房地产开发的每一个环节提出更高的要求。 作为专业的房地产咨询机构，我们在实际经验的基础上已敏锐的认识到这一点，并且将房地产开发中各个细节的可操作手法有效的整合在一起，并逐渐形成现有的一套房地产全程策略的实战操作模式。 地产营销六大环节 根据经验，APEX将地产营销过程分解为六大环节，具体如下： 2.管理模式的策略 1)自己管理，实施要点。 2）委托他人管理策略设计3.物业管理十大问题及解决对策略（略）4.物业管理单位确定流程（略） 肆、营销组织篇 在房地产市场日益成熟和竞争不断加剧的今天，房地产项目发展的每一个环节都要求做到精而又精、疏而不漏。这就要求专业而富有实践的地产营销组织贯穿始终。从营销机制策划流程，到销售计划、入市时机、人员培训等一系列环节，都要紧密结合，环环相扣。 贯穿始终的专业化营销组织是阿佩克思全程策略的重要体现。 操作流程图： 营销组织 设计小组 方案招标 方案评审 设计预算 提交施工图 工程施工招标 设备造型招标 监理公司招标 设计流程 实施程序 第一步 项目设计操作流程 项目设计要在科学、艺术和哲学三个层面上进行探索，包括科学中的规律与规范、艺术中 的审美与创造以及哲学中的逻辑和辩证。 阿佩克思认为：建筑设计的成果决定建设项目的社会价值，即决定了在社会需求市场的认 可程度，决定了发展商的成本、利润，决定了投资回收的速度……总而言之，决定了本项目成 功与否。 项目任务书 设计小组 规划方案招标 编写项目规划方案招标书，明确项目建设档次、销售对象，提出小区规划的要求、总占地面积、建设面积、容积率、覆盖率、绿化面积、外立面的要求等 发标前做好 以下工作 规划方案投标单位 规划方案评审 规划方案确定 规划方案报批 施工图设计单位招标 开标、审标 1.明确评审标准；2.确定评审流程；3.建设规模在规定的范围内由业主主持，超过规定的由规划部门主持。 结合批准的总投资估算及市场情况，对各方案的经济指标进行分析比较。 报请当地规划、消防、环保部门批准，并按审批意见进行修改 设计小组选择3—5家设计单位进行项目施工图设计招标编写施工图设计招标书 评审内容：设计单位的信誉、质量 收标 收标 选定设计单位 扩初设计、设计概算 扩初审查 施工图设计 施工图审查 设计预算 交出正式施工图 费用的高低、时间是否满足 评审依据：科学、合理、实际 对扩初进行评议并提出修改意见 审查设计概算：工程量的计算，计取定额，设备材料费用 对建筑结构监督审查，建筑装修、材料的选用，功能用房的分配等 修改 通过 修改 通过 报批 修改 主要审查：编制数据，工程量，收费标准，设备材料价格 报请规划、消防、环保、市政等部门批准 第二步 实施程序阶段 建设项目的实施阶段，是将设计蓝图转化为商品。在这个阶段要正确处理好工期、质量、投资三者间的关系，要以主动的系统控制思想，以预防为主，正确协调三者间的关系，以达到预期的目标。 （一）工程施工招标流程 项目实施 监理公司选择 工程招投标小组 选择参加投标的施工队伍 编制标书 发收标 开评标 一般选择3-5家单位，具有相当的能力和信誉，实力较强 标书内容： 1.投标人须知；2.工程综合说明；3.合同条件；4.图纸和资料；5. 技术规范；6. 投标范围；7.设备材料供应条件；8.开工竣工日；9.招标文件交底时间；10.经济标书的要求等等 标书原则： 1、企业信誉与业绩；2、质量、建设工期；3、施工组织、施工设备；4、标书的合理性 定标 施工 商务谈判 签订施工合同 竣工验收 内容：合同价款，工程款的支付办法及时间，奖罚条款，结算条款，变更条款等 主要条款：1、明确施工范围、工期、质量；2、施工规范；3、合同价款条件；4、付款与结算方法等 （二）设备选型招标流程 在设备选型时，对功能要求首先要满足当前项目的需求，既要有超前性，又不能功能过剩，要使用价值合理。 把握设计要求 设备选型，招标小组 中标通知 设备选型 选择供应商 招投标 商务谈判 签订合同 评标 确定供货单位 （三）监理公司的挑选流程 监理公司的介入时间，可从设计阶段开始，也可从施工阶段开始，到竣工验收、保修期结束。 伍、价格策略篇 无论是对发展商，还是对买家来说，价格永远是房地产项目发展中一根最敏感的神经。价格低了，利润少了一大块；价格定高了，怕被市场遣送回府。 如何确定价格，如何制定一套最富操作性的价格策略？这里有没有规律可循？ 阿佩克思积数十个操盘之经验，并对每一个环节进行深入的研究，整合出一套富有实践操作性的方法。不妨在这里一一展