08上半年东莞房地产中期研究报告之商品房供应篇1.docVIP

08上半年莞房地产中期研究报告之商品房供应篇 一、新增供应总量情况 据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年上半年，共99 个楼盘项目新增供应，总供应量为343.31万㎡，同比07年增长10%。其中住宅供应项目80个，供应量为290.38万㎡，同比07年增长9.3%， 占到总供应的84.58％：非住宅供应项目61个，供应量52.93，同比07年增长占总供应的15.42%。 商铺供应项目46个，供应量36.47万㎡，占10.6％；写字楼供应项目6个，供应量9.86万㎡，占2.87％；车库供应项目16个，供应量6.51万㎡。 住宅市场中普通住宅供应项目59个，供应量为240.30万㎡，公寓供应项目16个，供应量为34.4万㎡；别墅供应项目11个，供应量15.68万㎡。 二、新增供应走势分析 1、半年供应走势 近年东莞新增商品房供应半年走势呈现线性向上态势，供应量持续放大。 ? 线性回归趋势线表明，近年东莞新建商品房供应量持续放大，08年上半年环比07年增加9.5%。05年以来，有一个共同的特征就是下半年集中放量，07年下半年较增长56.3%。根据东莞中原监测，08年下半年也集中放量，下半年潜在供应量高达408万㎡。 2、可售存量月度走势： 月可售存量持续走高，后市销售压力逐步加大? 从2008年上半年东莞商品房可售存量走势来看， 08年以来，存量持续走高，截至到08年6月30号，存量达到了600万㎡，后市销售压力逐步加大。 三、新增供应区域特征分析 与去年同期相比，城区新增供应比重增长明显，销售压力较大。 2008年上半年城区供应项目44个，供应量160.42万㎡，与07年上半年城区供应相比增长79.36%。 2008年上半年城区与镇区新增商品房供应比为4.7：5.3，与去年同期相比，城区供应面积大幅度的增加，说明东莞市城市开发水平加快，城区后市销售压力加大。 供应量集中，热门供应区域多为经济发达区镇。 从各区镇新增供应量排行看，排在第一位的是南城，其次是东城，两区的总供应量为107.3万㎡占了23个区镇总量的31.3%。 08年上半年供应量前十的区镇，供应总量280.03万㎡，占了总供应量的82.5%，这部分区镇为东莞城区和发达镇区，可以看出，房地产市场的发展有赖于区域经济的发展和带动。 四、新增供应物业类型分析 公寓比重同比增长明显，普通住宅比重稍有下降，其他类型物业供应比重相对稳定。 2008年上半年各物业类型供应比重与2007年上半年相比基本相当，主要以普通住宅供应为主，所占比率为70%，公寓供应量增长明显，供应量为34.4万㎡，与07年上半年同期相比增长113.7%。 五、商品住宅新增供应分析 1、住宅供应总体情况 各商品住宅物业同比07年皆有所增加，其中公寓面积数增长最为明显。 2008年上半年，东莞新增住宅项目为80个，总套数为27531套，供应量为290.38万㎡；各类型的住宅物业较07年同期均有上升，其中公寓面积增长速度最快，达到了113.67%，结合套数的增长趋势可以发现，08年上半年公寓面积有所增长。 2008年上半年东莞新增商品住宅供应情况： 2、住宅物业户型结构分析 小面积单位增长明显，大面积单位比重有所下降，市场供应向“小看”。 对比07年同期新增供应户型发现，单身公寓、一房两房这几种面积较少的户型所占比例均有上升，三房、四房以及五房以上单位所占比重下降明显，主要是08年上半年公寓项目的增多。从中我们可以看出东莞市房地产市场小面积单位有所增加。 ?08年上半年户型面积以中小户型为主，中小户型单位供应同比增长明显。 2008 年上半年新增供应面积分布呈现头大尾小的情况，如果以120㎡为分界，41-120㎡面积段集中了18334套单位，占了总供应量的66.6%。与07年 同期56.3%相比，足足提高了10个百分点，这从中可以看出2008年新增住宅供应中小面积单位套数有所提高。 ? “90/70”政策效果显现，08年上半年新增住宅户均面积下降明显。 与07年上半年相比，08年上半年新增住宅户均面积下降明显，全市户均面积由116.41㎡下降到105.47㎡，其中镇区面积下降更为明显，由07年上半年户均面积118.4㎡下降为104.88㎡。 ?区镇供应以120㎡以下单位为主，九个区镇供应平均面积以下。 2008 年新增供应单位面积分布多集中在120㎡面积段以下，其中户均面积最小的为大朗46.01㎡供应项目只有财富公馆，最大的为道滘259.93㎡，供应项目 为沿海.丽水佳园。户均面积在全市平均水平以下的有南城、虎门、厚街、莞城、大朗、大岭山、横沥、麻涌和石碣九个区镇，其它的户均面积在全市平均水平以 上。 4、公寓新增供应分析 公寓供应以经济发达区镇为主 08年上半年公寓推出16个项目，套数为6362套，总面