08上半年东莞房地产中期研究报告之潜在供应篇1.docVIP

08上半年东莞房地产中期研究报告-潜在供应篇 数据来源：报告中数据来源于东莞市房产公众信息网、东莞市建设局、东莞市城建规划局、东莞市中原研究部。 一、商品房可售存量分析 1、商品房可售存量总体情况： 据 东莞中原研究部数据监测显示，截至2008年6月27日，东莞商品房按面积计算总体销售率为61.56%，有275个项目有可售存货，可售存量共计 589.89万㎡，65336套。其中2007年（含）以前的可售存量为339.37万㎡，38442套；2008年上半年可售存量为250.52万㎡， 26894套。可以看出，进入2008年东莞商品房总体上成交持续低迷，各楼盘销售率普遍较低，市场以消化存量积压为主，使得商品房可售存量的压力越来越 大。 在275个有可售存货项目中，存量在5万㎡以上的项目有34个，这些项目的存量消化压力不言而喻。除了77个有少量尾货的项目外，市场上还有198个项目可售存量在0.5万㎡以上的。楼盘项目数量众多，在目前的市场行情下竞争非常激烈。? 2、可售存量区域比较分析： 据 东莞中原研究部数据监测显示，从城区和镇区上看，城区可售存量为206.42万㎡，占总体的35%，其中2007年（含）以前可售存量与2008年上半年 可售存量基本持平；镇区可售存量为383.47万㎡，占总体的65%，主要是2007年（含）以前的可售存量，反映了镇区去年的存量积压消化压力非常大。 通 过可售存量套均面积的计算，可以看出城区的存货套均面积为82.8㎡，较镇区的94.9㎡要小很多；而通过对比2007年（含）以前与2008年上半年的 可售存量套均面积，可以看出受政策调控影响，房贷新政后市场逐渐回归自住需求为主导，城区去年下半年上市的小户型公寓消化情况比较差，小户型公寓的积压货 量较大。 2008 年上半年商品房可售存量主要集中在房地产开发热点区域，如：南城、东莞、厚街、常平、虎门、塘厦等区域。可售存量前十名区域的量已经达到了416.88万 ㎡，占总可售存量面积的70.7%。主要集中在经济发达区域，体现了这些区域房地产开发活跃，开发量大，同时竞争也是较大的区域。 商品房可售存量区域分布图：? 3、可售存量物业类型分布? 2008年上半年可售存量中普通住宅可售存量最多，高达376.93万㎡；小户型公寓、写字楼、商铺车位、别墅等投资型物业受房贷新政影响较大，累积销售率在49-52%，可售存量分别为57.9万㎡、12.49万㎡、88.87万㎡、53.7万㎡。 4、可售存量项目分析 2006年8月至今东莞市商品房供应共计288个项目，其中还有275个项目有可存量。可售存量按面积排行前十名的有：龙城国际、虎门地标、景湖名郡、第一国际三期、锦绣山河、新世纪?上河居、蓝山锦湾二期、新世纪星城二期、天骄峰景、盛和广场等。 二、下半年商品房潜在供应分析 2008年下半年东莞市商品房潜在供应分析，主要从2006—2008年上半年开工未上市、结合预期销售进度进行综合分析所得。 2008年下半年东莞市商品房潜在供应量达407.98万㎡（包含不可售面积），共计95个项目，其中48个新项目，旧盘新货的项目47个。 1、潜在供应区域分析 2008 年下半年东莞市商品房潜在供应量高达407.98万㎡，其中城区潜在供应量占总量的39.2%，共计162.35万㎡、36个项目；镇区占60.2%，共 计245.63万㎡、59个项目。相比较去年下半年而言，下半年城区的潜在供应量同比呈现增长趋势，城区整体消化压力较镇区相对要大些。 从各区镇来看，2008年下半年东莞市商品房潜在供应主要集中在南城、东城、寮步、常平、万江、虎门、长安、莞城、厚街等，这些区镇合占总体潜在供应量的73.8%。 2、各类物业潜在供应分析 2008年下半年东莞市商品房潜在供应中，以普通住宅供应为主，占总体的80.74%，较去年下半年增加超过10个百分点。而其他投资型物业如商铺、写字楼、别墅、公寓等的供应比重同比均有不同程度的下降。这充分说明了市场回归自住需求为主导，投资需求明显下降。 2008年下半年普通住宅潜在供应共计71个项目，总面积为329.4万㎡，主要集中在塞纳城市嘉园、新世纪星城二期、石竹山水园、阳光粤港花园二期、星城国际花园、东田丽园三期、鼎峰品筑、世纪城?国际公馆三期、鹿港小镇、风临花语岸、利丰城市花园、长安1号二期等项目，放量预期都在7万㎡以上。 2008年下半年别墅潜在供应有11个项目，包括誉景名居、深业?御泉山、富盈?山水华府、丰泰?东海山庄、丰泰?华园山庄、清华居一 期、加州高尔夫豪庭一期、卓越?棠樾、帝景湾、时富花园二期等项目，供应总量仅为20.3万㎡，虽然2008年下半年别墅新增供应量不 多，但由于2007年别墅的集中放量，存量压力较大。据数据统计分析，截至2008年6月底，别墅可售存量