2015年2月13日西安华南城时代广场整体营销思路1.docVIP

华南城时代广场 整体营销思路 招商五部 2015年2月13日 第一部分 项目分析 项目概况 华南·时代广场，项目占地面积约56亩，建筑面积约26万平米，由三层地下室、四层裙楼及四栋塔楼组成。地下一层为商业、汽车库及设备用房，地下二层为汽车库、设备用房和酒店后勤配套，地下三层为汽车库及设备用房；塔楼有四栋，一栋二十三层酒店、一栋二十三层写字楼、两栋二十八层公寓。华南时代广场沿南北向呈长方形，南侧A座为二十三层的写字楼，北侧D座为二十三层的酒店，西侧B座和C座分别为两栋二十八层的公寓。 项目综合分析及建议： 本项目目前处于“三无”状态 无人气、项目周边常住居民少，而且前期五金机电城B区商户入驻率过低； 无配套，项目周边市政及交通服务设施不完善； 无特点、目前的项目业态规划，仿照市区成熟商圈的经营业态，无自 身特点。 另外，在港务区内，还有很多项目在建设和规划中，可以预见将来的同质化产品将会出现很多，竞争将更加激烈。 根据项目自身特点及市场情况现提出以下建议： 由于本项目集中商业规模不大，建议在以后的业态规划中，放弃传统的商场和购物中心模式。应考虑主题商场，将某一类或几类业态做大，做好。突出经营业态的特点。吸引本区域以外的消费群体， 与周边项目一定要实行差异化经营，避免同质化竞争。我们可以从目前的消费群体中，只针对一部分消费群体，进行服务。从而达到差异化的目的，凸显项目的自身特点。并与我们二号馆的经营业态实现差异化。 3、作为商业项目，最终目的是要成功运营开业，并实现商业价值最大话，因此，针对本项目应，招商先行，销售跟进的策略，即先对主力店进行招商，待主力商家确定后再启动销售，从而实现商业价值最大化。 4、目前，整个西安房地产市场不景气，有近1000万方的商业体量有待消化，我们项目产品组成多元化，传统的销售模式，已经不能适应市场的需要。因此，建议采用坐销与行销相结合的方式。扩大销售渠道。（具体行销方案另行制定） 第二部分 项目市场的定位 项目定位， 以儿童和青少年成长为主题，创造一个以儿童为主线的少儿成长体验广场，业态包括，儿童职业体验、儿童娱乐、儿童用品、儿童主题餐厅等业态（与华盛奥特莱斯实现差异化经营） 业态规划 详见业态规划图（附件一） 说明：以上业态可根据招商情况进行调整。 第三部，分项目招商 根据目前的项目情况，现在的招商工作重点应放在主力业态的招商上 一、主力店业态及面积 主力店业态 面积 所处区域 备注 儿童主题商场 25000平米 集中商业 电影院 3000平米 集中商业 超市 7000平米 地下一层 说明：集中商业分为自持部分与非自持部分。自持部分用于主力店的招商，非自持部分用于销售。 二、与商户合作方式 根据项目情况可采用一下主要合作方式： 1，联营方式：根据其经营种类，确定利润分成方式，按其销售额进行分成联营。 联营方式，由于我方不是具体经营者所以建议不易过多采用，可针对儿童主题商场可以考虑。 2，租赁方式：对于大部分商户可实行租赁经营。 3，租金价格水平可跟据市场情况另行确定。 三，主力店招商计划， 阶段 预计所需时间 工作内容 所需支持及配合 备注 接触期 3个月 （2015年3月-6月） 接触客户，了解客户的意向 项目简介及宣传资料 沟通期 2个月 （2015年7月-2015年9月） 1、了解主力业态的具体需求， 2、邀请客户考察项目， 3、明确双方的各自需求。 4，达成初步意向 1、工程图纸的修改。 2、出台初步的招商优惠政策 谈判期 2个月 （2015年10月-11月） 对谈判合作条款进行修改、协商。 制定相应的条件。 签约期 1个月 （2015年12月） 达成意向签约 举办签约仪式、新闻发布会。 四、其他非主力店的招商可根据销售情况进行。 第四部分 项目销售 一、项目整体销售策略。 1、先商后住策略：商业产品率先入市，在降低销售风险，保证资金快速回笼的 基础上尽量提高项目形象,且保证启动期成功立势与回现目标； 2、销商结合策略：自持物业的主力招商先行与销售物业的销售跟进互相借力，相互促进； 3，销售推盘策略，首先为集中商业，其次精装公寓、写字楼，再次酒店、最后为独立商铺。 二、由于本项目产品组合较为丰富，应根据产品不得的不同，采用不同的策