XXXX年度石家庄房地产市场解析及预测报告.docVIP

2011-2012年度石家庄房地产市场解析及预测报告研究机构：中国不动产研究中心河北分中心前??? 言 　　如果给2011年的石家庄房地产市场评选年度汉字，“限”字当选几乎毫无悬念。限购、限价、限贷政策在2011年先后落地石家庄，并贯穿整整一年，无论是供应量还是成交量，无论是开发企业还是消费者，无疑都处在“限”字的笼罩之下，将2011年称为不折不扣的“调控年”、“政策年”显然再恰当不过。 　　在严峻的政策压力之下，石家庄房地产市场呈现出以下六个特点：供应量剧烈波动，成交量逐季疲软，成交均价波动上扬，开发企业心态谨慎，消费者深度观望，市场步入僵局。 　　2011年开年，石家庄房地产市场便遭遇“当头棒喝”，限购政策的落地和执行几乎成为了一季度市场的主旋律，了解和适应限购政策也成为了开发企业和消费者的当务之急。没能延续2010年年底的火爆，2011年石家庄房地产市场可以看作是“重新上路”。 　　盘点第二季度，石家庄房地产市场供应量经历了“冰火两重天”，4月暴高至100万平方米以上和5月猛跌至20万平方米以下形成的巨大落差，让市场唯调控政策马首是瞻的现实暴露无遗；而在成交端，消费者显然还没有完全适应限购政策带来的影响。虽然在6月，供应量重新恢复平稳，成交量也稍有起色，但市场信心已经在供应量和成交量迥异的走势中受到影响。 　　而在第三季度，上半年连续出台多项调控政策的叠加效应开始显现，消费者观望氛围重新启动；另一方面，开发企业也选择积蓄力量，到金九银十前后再寻机爆发。整个第三季度呈现先抑后扬格局，但严峻的政策环境和渐趋浓厚的观望氛围已经注定2011年的金九银十将以惨淡收场。 　　进入第四季度，在成交量上碰壁的开发企业先后放缓了推盘的节奏和步伐，转而关注政策的后市走向；而在决策层的多次表态和舆论引导放大的影响下，消费者的观望氛围达到了全年顶点。12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议为2012年的房地产市场走向定下了三大基调，“提前放弃2011年，备战2012年”成为了多数开发企业的选择。 　　《2011-2012年度石家庄房地产市场解析及预测报告》的推出，旨在介绍2011年石家庄房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。 　　 一、2011年石家庄房地产市场概述 　　纵观2011年的石家庄房地产市场，“复杂多变”、“深刻调整”或许可以算作比较恰当的“注脚”。在前所未有的调控压力之下，石家庄房地产市场呈现出剧烈的波动态势，无论是开发企业，还是消费者都在震荡中寻找着新的“落脚点”。具体来看，2011年石家庄房地产市场呈现出以下八大特征。 　　1、调控压力空前 政策叠加效应显著 　　与2010年相比，2011年石家庄房地产市场真正遭遇到了调控压力，上半年多项调控政策基本保持了一个月出台或落地一项的高频率。其中，1月26日国务院出台“新国八条”，石家庄限购政策进入“预备阶段”；2月19日，石家庄出台《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，限购政策宣告落地；2月底，石家庄限购政策实施细则出台，石家庄正式进入“限购时代”；3月底，石家庄确定新建商品住宅价格同比限涨10%的控制目标；4月底，石家庄出台新规要求新出让的商品住宅用地须配建10%的保障性住房；5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地。 　　进入下半年调控政策鲜有亮点，但决策层针对房地产调控的表态则基本保持了一个月两次以上的高频率，以表态换政策，对包括石家庄在内的全国房地产市场保持了较强的调控压力。12月先后召开的中央政治局会议和2011年中央经济工作会议，为2012年房地产调控定下了三个基调，即坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归和推进房产税试点。其中，促进房价合理回归和推进房产税试点较2011年是全新的目标。由此可见，2011年从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度较以往有所扩大，其中促进房价合理回归的表述可以看出决策层对目前的房价水平并不满意，调整势在必行。 　　在频率和力度均前所未有的房地产调控压力之下，2011年石家庄商品房和商品住宅的成交量出现明显的下挫，商品住宅尤甚；尽管供应量较2010年同期有所上涨，但开发企业并没有保持良好的供应节奏，“峰谷交替”现象较为明显。特别是在2011年下半年，多项调控政策形成的重叠效应使石家庄消费者出现了较为强烈的观望气氛，并直接导致下半年商品房和商品住宅市场陷入较为低迷和冷清的状态。 　　2、商品房供应量剧烈波动 调控政策导致“峰谷交替” 　　2011年1月至11月石家庄商品房累计供应632.5392万平方米，较2010年同期上涨12.67%。其中，商品住宅累计供应450.