XX上半年南京房地产市场总结及走势分析.docVIP

2008上半年南京房地产市场总结及走势分析 2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果的逐渐显现，及07年南京房地产市场火爆比较下的低迷。现从房地产指数情况，商品住宅交易行情，房地产开发经营状况，外部发展环境，以及土地市场状况来分析南京市上半年房地产市场运行情况，并对下半年的发展进行预测。 1、指数情况 2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。 1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。 从1-6月住宅成交与06年和07年的对比，可以看出，08年的住宅成交与火爆的07年差距较大，其认购量和成交量也不敌06年，见图2所示。 南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图3所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。 3、房地产开发经营分析 南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图4所示。 2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。 1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。 1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿元，同比下降30.09%。 1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。 住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。 4、外部发展环境 2008年1-5月，南京宏观经济继续保持高速平稳增长。南京市固定资产投资平稳增加，内外贸易保持活跃，工业保持较快增长，居民收入稳步提高，金融市场运行平稳，主要经济指标呈现良好的发展态势。 1-5月份地区生产总值增长15.8%。初步核算，1-5月份南京市地区生产总值1221亿元，比去年同期增长15.8%（按照可比价计算，下同），增速比去年同期加快0.6个百分点。在地区生产总值中，第一产业完成增加值33亿元，增长1.1%，增速回落1个百分点；第二产业增加值599亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点，其中工业增加值532亿元，增长18.2%，增速加快0.2个百分点；第三产业增加值589亿元，增长15.2%，增速加快1.7个百分点。三次产业比重为3.1：48.8：48.0。其中二、三产业是拉动总量提升的主要力量，也是经济增长的的主要动力。 1-5月郊县消费品零售市场快速发展。1-5月南京市七个郊区县实现社会消费品零售总额189.94亿元，同比增长18.2%，高出全市增幅1.3个百分点，其占全市消费品零售市场的比重从上年同期的33.5%上升到33.9%，对全市零售额增长贡献率达36.1%。从运行状况看主要呈以下特点:市属大型连锁企业在郊县的零售增幅高于当地零售增幅；限额以上企业好于限额以下企业。 5、土地市场状况 房地产的发展与土地市场是密不可分的，而08年南京土地拍卖流拍现象突出。4月28日的南京市重大项目投资洽谈会土地专场，一共推出了江宁、江北、河西9幅地块，出让总面积为44.3公顷，占今年以来住宅、商业类用地推出总量的79.