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华安·未来城营销推广策划方案 方案提供：广州三景划置业（合肥）分公司 2006年2月 目 录 第一部分 区域市场实态分析……………………………………………………………………………………………………………………………8 一 、区域市场实态分析 9 1、六安概况 9 2、国民经济发展状况 9 3、全社会固定资产投资状况分析 9 4、人口与居民生活 10 5、城市总体规划 10 二、六安市房地产总体市场现状及走势分析 11 三、项目所在区域特点 11 1、金安区区域整体情况 11 2、项目所在地经济发展状况和人口就业情况 12 3、项目所在地家庭情况分析 12 四、主要竞争个案分析 13 1、主要竞争对手情况 13 2、竞争态势分析 18 第二部分 项目主卖点荟萃及物业强弱势分析与对策…………………………………………………………………………………………………20 一、项目概况 21 1、 项目简介 21 2、 项目宗地概况 22 二、项目主要卖点荟萃 23 三、项目SWOT分析 23 1、项目的优势分析 23 2、项目的劣势分析 24 3、项目的机会点分析 25 4、项目的威胁点分析 25 四、项目规划设计方案评析及调整建议 25 1、总体规划布局及空间布局分析 25 2、户型分析 26 五、项目需要的创新 28 1、我们不仅卖楼盘，更卖一种生活方式 28 2、有思想的建筑才有长久热销的可能性 29 3、引领市场而不是迎合市场 29 第三部分 目标客户群定位分析………………………………………………………………………………………………………………………..30 一 、目标客户群总体描述 31 1、总体特征 31 2、目标客户群的构成状况 31 第四部分 项目定位……………………………………………………………………………………………………………………………………..33 一、项目定位 34 1、定位思路 34 2、项目市场定位 35 3、产品定位 36 4、项目定位研判 37 5、核心价值体系的提炼 38 6、核心价值体系的提炼依据 40 7、产品概念塑造金字塔模型 40 8、案名建议 41 9、品牌树立总体战略 41 二、广告总精神 41 第五部分 价格定位及策略……………………………………………………………………………………………………………………………..43 一、价格策略 44 1 、定价原则与方法 44 2、优惠条款 45 3、楼层和方位差价 46 4、房地产调价的基本技巧 46 二、价格分期策略 46 1、内部认购价格 46 2、入市价格 47 3、价格升幅周期 47 4、价格升幅比例 47 5、价格技术调整（略） 47 6、价格变化市场反映及控制（略） 47 7、详细价格表（略） 47 第六部分 项目营销推广策略…………………………………………………………………………………………………………………………..48 一、整体营销思路 49 1、终极推广目标 49 2、战略动作 50 3、推广思路 50 二、入市时机的确定、销售安排 51 1、入市时间 51 2、销售安排 51 三、媒介推广策略 51 1、媒体总策略 51 2、媒介推广建议 52 3、媒介费用分配建议 （项目总预算费用为80万元） 53 4、媒体投放排期及时间安排： 54 四、推售节奏及策略 54 1、导入期（3月中旬至4月底）新闻造势、预热加温，安排见报，开始客户登记 54 2、升温及内部认筹期（4月底至5月初）公开发放VIP贵宾卡 54 3、公开发售引爆期（2006年5月中下旬，具体时间根据前期认筹情况而定） 55 4、持续保温期、二期升温（2006年9月－2006年10月） 55 5、二次引爆期（2006年10月） 56 五、现场包装以及销售道具的准备 56 1、售楼处布置 56 2、样板房 57 3、工地围墙的包装 57 ４、销售道具的准备 57 第七部分 营销组织管理………………………………………………………………………………………………………………………………..58 一、营销管理体系 59 1、营销系统的建立 59 2、销售组织架构 59 二、销售进度控制策略 61 1、方法A：货量控制法 61 2、方法B：价格控制法 61 3、方法C：推售范围与重点控制法 61 三、数据化营销创新管理模式 61 四、 物业管理 62 1、质素要求 62 2、具体工作 63 3、人员安排 63 4、保安、保洁人员器材配置 64 5、接待生服务 64 五、销售人员培训计划表 （略） 64 第八部分 公关活动策划建议……………………………………………………………………