XX南京某商业项目分析.docVIP

一、新街口商业市场现状 南京的新街口商圈，在全国10大“中国著名商业街”中排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。其面积约1.2平方公里，由中山东路、中山南路、洪武路、淮海路四路相围而形成了。新街口商圈聚集了众多商家，其中营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，商业面积达70万平方米，日均客流量30－40万人次，双休日超过60万人次。在黄金周期间，新街口的日均客流量甚至达到100多万人次。 1.1 存量市场 综合性百货商场租售及经营状况 目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。 表1-1 新街口主要百货商场情况列表 金鹰商场 东方商城 新街口百货 中央商场 苏宁银河 大洋百货 层数 6层 6层 6层 6层 5层 8层 面积 （平方米） 45000 20000 41000 45000 20000 70000 未来新街口还会有一批重量级的百货商场进驻，例如美美百货打算进驻金轮广场，而国际高端百货巨头香港恒隆则选中了位于正洪街广场的新华社地块，金鹰准备在原交家电地块打造其第三期，还有德基商场的二期等等，由此我们可以看到，未来百货商场的竞争是十分激烈的。 集中型商铺租售及经营状况 新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。 集中型商铺目前的经营状况好坏不一。经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位置正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到10：00，规定业主不可以随便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。“时尚莱迪”的商铺空置率极低，租金和转让费都出现了较大上涨。 华新作为新街口集中型商铺的鼻祖，其经营状况每况愈下，目前空置率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营。 地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差。 表1-2 新街口主要集中型商铺情况列表 总经营面积 （平方米） 主要业态 面积区间 （平方米） 租金 （元/平方米·天） 时尚莱迪购物中心 10000 服饰 10-15 负一层：22.0-26.0 负二层：15.0-18.0 万达购物广场 （1楼） 2000 服饰、日常生活用品、美容 25-35 9.0-12.0 （产权式商铺） 华新商厦 7000 休闲服饰 10-20 负一层：13.8 一层：14.6-18.0 二层：13.5-17.0 长发银座 9000 餐饮、美容、美发 60-140 一层：9.5-7.0 二层：6.5-5.0 三层：5.0-3.0 地铁商铺 8000 餐饮 10-80 18.0-23.0 （苏宁整体购得） 临街商铺租售及经营状况 新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米·天，其中以王府大街的租金水平最高。而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。 表1-3 新街口临街商铺情况列表 商业形式 主要业态 主力面积区间（平方米） 租金 （元/平方米·天） 石鼓路靠近莫愁路段 临街商铺 花卉礼品、服饰、美容美发 20-40 4.00-5.00 汉中路以西 临街商铺 药店、花店、休闲娱乐（酒吧、茶座等）、美容美发、餐饮 20-40 100-200 4.50-6.00 汉中路以东 临街商铺 药品、服饰、汽车美容 20－40 4.00-5.00 王府大街 临街商铺 特色餐饮 100-200 6.50-8.00 1.2 在售市场 1.2.1 06年商业市场市场概述 06年南京市共销售商业用房54.64万平方米，较05年增加了9.28%，均价为6655元/平方米。其中江南八区成交量达到19.09万平方米，占到总量的35%，均价达到17981 元/平方米。 1.2.2 06年分区域商业市场销售分析 图1-1 06年南京市各区域商业成交情况 （单位：万平方米 元/平方米） 江宁、六合的成交