XX县级房地产市场调查及产品建议.docVIP

XX彩虹花园 市场调查报告及产品建议 前 言 房产项目运作发展到今天，已告别“终端销售的王牌时代”，越来越多的开发商日渐注重项目的前期开发，致力打造适合市场环境的房产产品，极大地提高了房地产项目的销售速率。我们说，产品本身常常决定了一半的成功。尤其在房产市场极度膨胀的状况下，只有打造符合市场需求的房产产品才能很快找到一条成功营销之路。 任何一个项目永远都无法脱离自身所处的城市而独立存在，也就是我们所说的市场。建筑产品需要遵循整个城市的发展特点和趋势，同时融入周边的生活环境，在共性之中塑造个性才是更好的生存与发展之道。为了使本案尽快完成“XX第一楼盘”的品牌形象树立，我公司组织近十人对XX及周边乡镇市场进行了长时间缜密深入的调查分析，以当地市场的总体建筑特点、楼盘现状、人们的生活审美习惯、消费习惯等为依据，在本案项目的建筑形式、景观布局、户型配置等方面做了进一步论证，旨在打造XX市场最好的房产产品。 第一部分 市场分析 一、XX房地产发展概况 （一）政策支持 城阳镇面积79平方公里，人口13.1万人，是XX县政府驻地。为了适应城市的发展，形成合理紧凑的城市用地布局结构和高效的道路交通系统，保证城市机能高效持续的运转。XX县政府在城阳镇新兴规划了一个集文化、行政、商业商务、体育活动、产业、滨河休闲度假的6大特色功能区和居住生活功能新区。 1、居住用地规划 　　　　居住生活功能区按照城市总体规划所划分的街区地块，将X州路以东的居住用地划分为11个居住社区，可安置人口约10万人。并保留现状XX第四中学、华星学校和华英学校，另规划3处36班小学、1处36班中学。并在11个居住社区中，分别设置汽热转换站一处，使用户均能采用采暖。 2、行政办公用地规划 规划以X州路以东，振兴东路中部以北的政府行政办公中心为核心，沿振兴路北侧展开布置行政办公用地，形成行政办公一条街。 3、公共设施用地规划 将以居住区域和行政办公区域为中心建立三级商业金融服务设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗卫生设施以满足新区人口增长的需求。 4、旅游度假设施规划 在东环路以东，沭河河堤以西的土地主要规划为休闲度假用地，以低密度、低容积率的度假别墅为主，布置集中的公共性度假设施，如酒店、俱乐部、旅游购物以及餐饮娱乐等设施。 结论 振兴东路作为XX新兴的党政一条街，所辐射周边区域的公共设施、城市绿化等都会成为城市建设的工作重点。根据规划该区域形成大型居住生活区，为本项目的开发创造了有利的基础条件。　　　　 （二）当地房地产市场特点 2001年，XX政府通过一些福利政策支持开发了安居工程—桃源小区。2003年底，海纳地产X州家园的开盘，XX的商品房市场开始受到当地购房者的关注。2004年，XX房产市场相应出现了一些住宅商品房，大大增进了XX房地产行业的商业氛围。 2003年以前XX的商品房空置率面积为零，2004年房地产刚刚起步，大量的商品房消费需求没有被激发更没有被满足。因此，本项目所在区域商品房市场还有一个较大的发展空间。 通过对当地市场和政策的调查了解，住宅社区的开发是目前XX房地产开发的主要方向。但是由于当地成熟的住宅社区较少，基本处于起步阶段，所以进入这个市场必须详细了解当地购房者的需求，符合区域市场的特点，避免当地市场所存在的弊端，才能真正的占领市场。通过实际调查，可以看到： 二、调查结果分析 （一）本地商品房特点调查 本次调查主要对XX现有福鑫园、银杏家园、X州家园三个楼盘进行了调查，这三个楼盘特点基本上代表着XX房地产市场发展的整体水平。 1、外立面 通过对XX现有三个楼盘调查可以看出，当地楼盘在楼体外观设计还处在初期状态。线条简单，缺乏立体感，色彩单一，没有鲜明的设计风格。其中X州家园的楼体设计开始采用弧形阳台、外飘窗的设计增强楼体立体感，并运用色彩分割增添了外立面的灵动性，打破了XX地区楼体单一、乏味的常规设计，同时，如此新颖的外立面设计也得到消费者认可，也相应增加了X州家园的销售率。 2、户型特点 通过详细调查，发现当地消费者普遍都有喜好大面积住宅空间的特点，XX现有楼盘户型面积多以120平米左右为主，户型设计也以二室二厅、三室两厅为主。 在功能区域的设计上，除了银杏家园的客厅设计在北向外，X州家园和福鑫园都将客厅设计成南向，卧室的布局多是南北向均有，典型的现代户型布局。 3、停车方式 部分楼盘开始意识到在社区内修建车库，用以满足一些拥有私家车业主存放车辆的要求。像银杏家园规划修建地上停车库34个，X州家园也在社区内规划建设2