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天津别墅市场分析报告 营销部 2008年1月 报告索引 一、 前言 3 二、 宏观政策环境 3 三、 别墅市场分析 4 （一）独栋别墅 4 1、总表： 4 2、重点项目分析 8 （二）双拼别墅 23 1、总表 23 2、重点项目分析 25 （三）联排别墅 27 1、总表 27 2、重点项目分析 29 （四）叠拼别墅 39 1、总表 39 2、项目分析 39 前言 本报告对别墅市场07年市场运行进行分析，分析竞争项目的年销售量和08年上市量的数据，在售和新增的主要别墅项目进行跟踪分析，并对在售项目的销售动态进行分析，为我公司项目在今后的发展提供市场分析支持。 宏观政策环境 在国家宏观经济的快速增长的背景下，房地产市场的发展十分迅速，但同时由于市场结构以及市场价格增长过快等问题，使政府对房地产市场的发展十分关注，频出宏观调控政策。政策主要针对目前市场结构问题，限制高端房地产产品的供给，加大中低端产品的供应力度，解决中低端市场的供需矛盾。通过金融政策的调整限制热钱对房地产市场的影响，遏制市场价格上涨势头。 别墅以及类别墅，低容积率低密度的产品成为调控的重点对象之一。国家出台一系列政策加以干预，有效的限制了未来别墅产品的供应。由于政策的限制，别墅产品，尤其是独栋别墅，已成为各家房地产开发商的战略资源。 针对房地产供应结构的调控政策： 2006年5月17日——国务院：提出调整房地产的六项措施。重点调控住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型商品房。 2006年5月29日——国务院：《住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，调控住房供应比例，通过对营业税的征收政策，提高个人首付比例，限制对房地产投机的行为。该条例还规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设、套型建设面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。因此在开发别墅高档住宅项目，进行前期规划时，还需考虑该条款的规定，平衡套型比例。 2006年8月，国土资源部：停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园洋房等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时还要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。 针对房地产市场投机的金融政策 2007年3月18日，物权法出台。明确了个人对财产的拥有权和支配权。 自2007 年9 月15 日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整中国人民银行8日宣布，从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。 项目名称 在售户型 市场价格 单位总房款 总建筑面积（万平米） 已销售量（万平米） 年销售量（万平米） 未来供应量（万平米） 西青区 玛歌庄园1848 468-560 15000 702-840万元 12 6 1.5 6.00 梦都.岭上林里 206-493平米，以293平米为主力户型 14000 288.4-690万元 规划总建筑面积24万平米，首期共计277套，约9万平米 0.586 07年12月开盘，销售0.586万平米 08年预计推出9万平米 宝坻区 京津新城 300-450 10000 300-450万元 占地1500万平米，规划10000户。目前主推熙园 28 3.9 08年推出6万平米，位于顺园东侧近300栋 武清区 东篱.19英里 200-450平米，主力户型250平米 7400 148-333万元 别墅建筑面积为11万，度假温泉酒店为4.5万平米，度假公寓为18万平米，农庄5.0万平米。 1 07年9月开盘，销售1万平米 10万 津南区 领世郡 300-400 23000 690-920万元 总规划建筑面积为140万平米 11.61 1.8 有6万平米独栋别墅的存量，目前封盘，预计08年上市 天嘉湖 282——299，316——390、483、536、604、746、773 12000 336-927.6万元 起步区18.2万 2.184 07年10月开盘，销售2.184万平米 08年推出105套，约3万平米 东丽区 万科城 200-270平米； 25000 500-675万元 5 5 0 仅余10套，2000平米 产品分析 从建筑风格上，在售的独栋别墅建筑风格基本分为两种，一种以玛歌庄园为代表的地中海风格，体现项目的精细和品位，彰显尊贵。另一种以领世郡、京津新城为代表的北美风格，强调贴近自然和谐，风格