XX年04月重庆房地产市场综述.docVIP

重庆房地产市场 2010年04月综述 【序】 焦虑中博弈，博弈中僵持 4月的全国楼市可谓是在新政的阴霾下“冰火”前行——新政之前，楼市一片火热；新政之后，楼市陡然从“火山”跌至“冰川”，市场顿时一片喧嚣，紧接着各方拉开博弈序幕！ 4月17日，堪称史上最严厉的房产新政“国十条”出台。相比07、08年出台的调控政策，此次调控新政更有力度、更有针对性和可执行性。从土地、开发、交易到物业持有各个环节进行了逐一调控，用金融、行政、市场等手段全面实施，对投资投机者、二次及多次置业者广泛打压。其效果显现很明显，新政出台后一周，一线城市成交量环比均出现不同程度的萎缩，深圳下降82%，北京下降45%，上海下降52%，天津下降32%，新政出台后第二周，以上四个城市成交量继续下滑，但成交价格基本保持平稳。 国家的此次严厉调控真的就可以引领中国房市稳定健康的发展吗？从近期来看，无疑打压了目前猖狂的投资投机及非理性购房者，抑制了开发商疯狂拿地的势态，控制了高房价泡沫，市场正在出现房市拐点，控制达到一定的效果；从中期两到三年时间来看，国家的严厉措施是有利于楼市和开发商发展的持续性，虽然中小开发商在这样的阶段，生存空间不大，但是市场运转的规律本应如此；从长远来看，新政是否真的能够使楼市回归理性，还需要更长时间的观察。50%-80%，市场持续降温预期还将加重；开发商手持资金相比08-09年初要充裕许多，在后市尚未明确的情况下，短期内价格明降的可能性不大！虽然短期内明降的可能性不大，但当前市场变相降价的现象正在逐渐普及；另外重庆市场很长一段时间将在博弈中僵持，地方政府握地等待、开发商价格坚挺、购房者持币观望，表明当前楼市各方博弈严重，大家都在等待，都不愿意先败下阵来，而这种僵持在短时间内很难得以改观。 一、政策评析 1、史上最严地产新政——“国十条”出台 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施仅两天，国务院17日又下发其细化文件：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国十条”）。 “国十条”条款 重要内容 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 (一)统一思想，提高认识 各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 (二)建立考核问责机制 住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。 对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 坚决抑制不合理住房需求 (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 增加住房有效供给 (五)增加居住用地有效供应 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。 在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 (六)调整住房供应结构 各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 加快保障性安居工程建设 (七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。 住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。 加强市场监管