XX年10月杭州楼市需求调查分析报告.docVIP

2007年10月杭州楼市需求调查分析报告 第一部分、供需结构正常吗？ 　　一、地段不再是问题 　　“地段、地段，还是地段”，是房地产恒久的话题，更是不变的焦点。而主城的高价也使许多消费群望而却步，老城区不再是众多市民的首先。 　　“西溪区块、城西文教区、钱江新城”位列前三甲，滨江由于供应量下降的问题关注随之下降，退出三甲地位。城市向东的战略开发导向以及交通枢纽预期的触动，烘热了下沙、烘热了九堡。由于梯度价格挤压，闻堰、闲林等二环的瞩目率已经提升。城市开始从“主城为王”的单核购买向二环进军。 　　此时，大多数消费者从“稀缺概念”已经向“潜力概念”倾向。 　　二、从“万元房”看错位现象 　　当前，以主城为核心的紧衔区域，以九堡、三墩、西溪为典型。受到主城联动或辐射的近邻板块无不以“万元”价格示人。 　　房价走势，牵动每个人的神经。今年房价的上行，房价的结构平台也在改变。杭州需求者的心理价位向上硬性拉动。受访者中，认为房价过速攀升的占80%，其中64%的人认为房价高或较高，供应市场价格后续走势，在主体需求者的“恐高症”中，变的更加扑朔迷离。 单价底线调查 受访者社会构成 　　本次受访人群中，企业中层、私营业主、公务员等中产阶层的比例共占去54%比例。而他们对价格的反映也是不约而同的一个字“高”。 　　目前而言，在7000元/㎡以下的房源在新开楼盘中已一房难求，但仍有大量中低收入的企业职工在苦苦找寻(约占48%)，这也是此次二手市场凸显火热的因素之一。 　　有部分情牵新开商品房的消费者将需求底线拔至7000—10000元/㎡(约占43%)。而底线拔高至15000—20000元/㎡却少之又少，仅有此次调查的8%左右。 　　所以，在“万元房”的趋势下，48%的消费群是难以接受。城市中产的反应也是房价太高，可见供需价格矛盾尖锐化造成了供需错位。 　　三、购房时难供房亦难 付款方式调查 月供承受能力调查 　　不同形式的贷款当然是无可厚非的支付模式。但月供能力方面，一直是左右购房者做出买房抉择的关键前提。目前，月供4000元/㎡成为按揭购房主体人群的“心理高压线”，此类群体占到77%的比重。 　　月供4000—7000元/㎡占10%的比重，7000元以上比重更少。可见，在杭州房价依然上涨之际，杭州主体购房者的支付能力实际很有限，供需价格走势警示信号明显。 　　四、由购房压力看“希望”现象 对房价态度调查 对房价涨幅态度调查 　　房价的未来涨跌仍然将会成为需求市场中的热点话题，本次调查中。82%的人认为房价上涨太快，太离谱。“简直比女人翻脸还快。”一位受访者愤愤而无奈的说道。仅有极少部分人能够接受当前上涨的速度。但究其原因，到底房价为何涨？业内有业内的专业理由分析，但消费者关心的是能不能买的起。他们的观点则是：政策力度不够。 　　的确，供需的市场层面外，政策对房产市场的走势影响，一直是房产市场各主体层面普遍关注的重要因素。 房价上涨原因调查 　　“稳定房价，保持房产市场的健康发展”，是政策的一贯的导向。特别是在房价居高不下，并依然飙升的现状下，各项调控政策相继出台，也时时调动着各方面的神经。 　　对于购房需求者而言，更是如此。对政策影响力度的渴望也自不待言。 　　就目前来看，面对房价上行，也体现出人们依赖政府的心态。价格快速攀升，有42%的人认为调控政策不到位，反而伤及真正需求。 政策出台敏感度 　　而消费者毕竟是消费者，立场当然与发展商们不同。许多实力中弱的发展商当听及政策将要出台则纷纷抛盘，希望能够加快去化免受政策影响。但落花有心，流水无意。消费者则大多表示一旦有政策出台，则保持观望态度。 　　五、由观望心态看“失望”现象 对银行加息态度调查 　　然而盼风盼雨盼日出的心态却迎来了银行的频繁加息，对大多数实质需求的消费者而言，无非加大了生活压力与养房成本。 购买动机调查 　　无论如何，对住房的看法，也相应揭示出需求市场对杭州住宅的整体认识特点。调控无非要挤压泡沫。 　　整体而言，杭州现期需求购房主体以自需为主，购房意向呈健康性表象，投资者比重少，市场购买需求“泡沫成分”不大。而一味加息，真正影响到了该类群体购买成本的负担。 　　六、供需矛盾，选大众还是选小众？ 楼盘等级需求调查 　　左右房产整体走势的关键，还要看市场需求的主流层面。目前来看，“改善型住宅”与“经济型”住宅需求占据主流，中档房源需求占77%的受访比重，而对高档住宅的奢望几乎对大众群体而言可望不可及。 豪宅概念的调查 　　由于楼市整体竞争平台跨越式提升，开发成本日趋倍增。在这种高位开发的运行平台下，许多发展商不得不将产品涉及到“高端“、“豪宅”的领域。这也就自然形成了供求之间的