XX年1季度江苏宿迁泗洪房地产市场报告.docVIP

市场简报 杭州某某市场部 （ 泗洪） 2011年 03月25日 内部资料 请勿外传 目录 政策要闻 土地资讯 市场观察 政策要闻 政策 春节前夕，“新国八条”横空出世，“限购令”成为调控主题词；春节过后，地方细则密集出台，力度空前。截止两会前，江苏已出台细则城市有：南京、无锡、苏州三大城市（均为省内经济及房价排名靠前城市）；其余城市（包括宿迁）由于不在限购城市名单之列，目前细则都在观望等待之中。即使出台，预计内容与苏州相当。 出台“限购令”城市 出台时间 “限购令”细则 南京 2011.2.19 本地人已有1套住房、非本地人持1年纳税证非本地人持1年纳税证非本地人1年纳税证本地人已有1套住房的，限购1套，停买第3套房非本地人持1年纳税证明可购1套，停买第2套房 原因：房产调控始终面临保增长和控房价两大相互矛盾的目标平衡，确切的说，09年释放的天量信贷和10年前3季度的适度宽松货币政策带来的资金泛滥和通胀预期，很大程度上对冲了行业调控政策的效力。 政策环境分析： 1.大背景：中央政府将以一贯的坚决态度化解人民币升值压力和贸易保护威胁，为解决国内矛盾创造相对稳定的环境。 2.宏观经济政策：2011年的宏观调控以防通胀和促转变为主要目标，货币政策将由适度宽松转逐步趋紧。 3.行业调控政策：限贷、禁购、提高二套房首付比例等举措空前严厉，地方政府监督、问责制度日益严格、重庆、上海房产税开始试点征收。 紧缩的货币政策+严厉的行业打压政策 2011年走势预判：上半年：成交量下滑，量降价稳，限购、禁购力度加大，多数购房者被拒之门外，成交量下滑。下半年：量稳价降，房价开始回落，成交量萎缩、开发商资金链趋紧，房价下滑。 上半年泗洪市场预判，普通住房将保持量缩价涨，非普通住房将量缩价稳。 声音 潘石屹：严厉的政策将脱缰的野马拉回来 SOHO中国有限公司董事长十二五期间，尤其是十二五的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障性住房超过一半的份额。这将对整个行业、开发商和房地产市场是一个重大的调整，而这调整将会在未来三年之内完成。国八条出台之后，一线城市住宅成交量都在大幅下滑，北京上海是下跌幅度最大的两个城市。未来房地产市场的走势还有待观察。国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。但这几天我私下与一些有远见的开发商交谈，他们认为这也很有必要，过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是由这种看似不尽合理、十分严厉的政策将这匹脱缰的野马试图拉回到正常范围。 中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。每年约只有占全部城镇家庭户数不到3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。目前的调控政策没有改革土地制度，也没有改变土地被垄断销售的局面。其次，限购等政策也属于计划经济时期所用的手段，不符合市场规律，这种管制购房和管制贷款的指令不可能持续太久。因此一旦放开，必然导致未来房价继续疯涨，所以有关部门应当评估这种指令对市场的危害，避免重蹈日本的覆辙。中山大学岭南学院国际商务系主任王曦透露，收入增长、土地财政与土地价格、房贷新政是影响房价的主要因素，在房价上涨的过程中，这三个要素各自贡献了大概1/3，也就是说，如果地价涨一倍的话，房价就会涨30%。王曦分析认为，体制性因素是房价居高不下的一个重要原因：如果没有改变目前各地政府的土地财政，土地价格就不会平抑，开发商也不可能推出便宜的房子。在经济周期以及政府换届等政治因素的影响下，从紧的信贷政策在2012年之前不太可能松动。而中国经济向来有“逢2增长，逢8衰退”的规律，因此相信宏观经济2012年会更好的表现。10% 在《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。如今，期限将至，公布房价调控目标的城市除山西省的22个之外，其余还不到10个，且房价目标涨幅多与当地GDP增幅等挂钩，大