XX年2月郑州商鼎路榆林路区域房地产市场调查1.docVIP

2011年2月商鼎路榆林路区域 房地产市场调查 太格咨询 2011·2·16 目 录 第一部分 2010郑州市区房地产市场综合分析 第二部分 郑东新区房地产市场综合分析 第三部分 商鼎路榆林路区域房地产市场分析 第四部分 项目分析 第一部分 2010郑州市区房地产市场综合分析 一．2010年郑州市商品住宅销售态势分析 全市商品住宅销售情况（2010年1月至12月） 区域 套数 面积（㎡） 均价（元/㎡） 全市 101957 9699146 5536 金水区 34304 3389664 5610 中原区 20060 1879489 4616 二七区 15481 1321070 5699 管城回族区 14506 1286247 5567 郑东新区 12347 1262129 6549 惠济区 5136 544723 5475 经开区 133 15825 3917 全市二手住房交易情况（2010年1月至12月） 区域 套数 面积（㎡） 均价（元/㎡） 全市 29506 2694162 4089 金水区 12650 1212457 4075 管城回族区 4925 411324 4064 中原区 4781 387818 3722 二七区 4594 380528 3838 郑东新区 1459 183695 5590 惠济区 991 104545 4024 经开区 93 12455 3874 高新技术开发区 13 1340 3449 2010年12月商品住宅销售情况 区域 套数 面积（㎡） 均价（元/㎡） 全市 11102 1121001 6332 金水区 3151 315988 6789 中原区 2193 222303 5421 管城回族区 1769 178856 6507 郑东新区 1764 185657 7506 二七区 1507 142276 5548 惠济区 718 75922 5284 12月份郑州市商品住宅供应92.28万平方，成交量112万平方，环比增涨44.9%。作为三线城市的郑州，调控政策影响有限，房企年终加大销售及优惠力度（回笼资金），消费者对房价上涨预期“追涨”心理及对郑州将出台“限购令”的恐慌而加剧了购买行为。 12月份，郑州市商品住宅成交均价6335元/平，环比涨0.3%，同比涨39.5%，扣除经适房/廉租房因素，12月份商品住宅销售均价7366元/平，环比涨521元，增7.6%。（分析——12月恒大名都、天骄华庭、万达广场、联盟新城、美景菩提、康桥金域上郡等高端项目集中上市，及优势地段、高端品质项目畅销助推价格的坚挺或上扬） 小结：2010年郑州商住房共卖了10万多套，均价5536元/㎡，价格比2009年涨了两成。2010年12月份，郑州商品住宅销售价格最高的区域是郑东新区，当月销售1764套，均价达7506元/㎡，是郑州各区商品住宅均价唯一“破7”的区域，2010年12月份7506元与2009年12月份5597元/㎡相比，上涨了1909元，涨幅高达34.1%。 二．2010年郑州市商品房市场供求态势分析 2010年1-8月郑州市商品房供求比走势 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 供求比值 1：2.96 1：1.14 1：1.3 1：1.19 1：0.82 1：0.69 1：0.97 1：2.04 2010年前10个月，郑州住房销售面积疯长75.1%，销售额增涨83.8%，但房屋新开工面积却下降了25.6%。10月供求比1:1.9，供不应求。郑州房屋销售增长速度比很多大城市快速，但新开工面积却比全国平均水平低很多——“郑州现象”：销售非常火爆，但新开工寥寥无几。2010年，郑州商住房投放量仍然小于销售量，处于供求失衡的态势。 2010年4月，有关收紧房贷、限制炒房“国十条”出炉，郑州市场出现明显的回调观望，7/8月份楼市强劲反弹，由于刚性需求过旺及市场供不应求，成交量节节攀升，“金九银十”传统旺季出现全市预售面积的小高潮，排队买房与“日光盘”再现；9·29“国五条”出台，升级版的加码调控短暂影响市场，10月、11月成交量回调79.44万平和77.29万平。12月楼市再“绝地反击”，6000元/平以上单价段成交面积占比71.8%，，较11月涨2.7%，主要体现中低端楼盘销售受到影响，优势地段/品质楼盘需求依然“火旺”。 三．2011年郑州市房地产市场前景预测 3.1 房地产投资规模将先扬后抑 受投资惯性和各种成本上涨的推动，2011年郑州房地产