XX年4月份漯河市房地产市场调研分析报告.docVIP

漯河市房地产市场 调查分析报告 金佰利（中国）地产服务机构 2011年4月21日 目 录 第一章 政策环境 一、2011年房地产政策 二、未来政策走向 第二章 经济环境 一、经济发展状况 二、漯河市总体规划 第三章 房地产投资 一、房地产开发投资的有利条件 二、房地产市场现状 三、房地产发展空间 第四章 商品住宅市场 一、漯河市商品住宅价格 二、区域市场分析 三、客户特征总结 四、漯河市房地产市场预测 第五章 结语 第一章 政策环境 一、2011年房地产政策 调控由“无为”转变为“有为” 1、“新国八条”成为房地产紧缩政策的起点 1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知首付不低于60%不低于基准利率的1.1倍调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。住房需求加大保障性安居工程建设力度从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。 这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。多位商业银行人士透露的信息显示，目前各行上报给央行的年度信贷计划已大体明朗，2011年多家商业银行的信贷计划是在2010年投放量的基础上打八到九折此前央行向各家银行传达的精神是，2011年比较合理的信贷增速应该在12%-13%之间。去年初，央行设定全年信贷目标为7.5万亿元，但前11个月新增人民币贷款已达7.44万亿元，全年有望突破8万亿元在紧缩性政策的压制下,第一季度GDP增长高9.7%，超出市场预期。来看,投资仍是经济增长的主要拉动力。第一季投资同比增幅达25%,高于去年的整年的投资率24.5%。其中主要驱动力有三个:首先,尽管第一季度处于货币紧缩的高峰期,2010年全社会净资产收益率超过10%,仍高于一年期贷款利率6.31%,在此盈利背景之下,企业财务杠杆扩张欲望仍然较为强烈,投资内在动力旺盛第二,2011年是“十二五”的开局之年,地方政府投资冲动十分强劲第三,根据模型预测,2011年第一季度GDP产出缺口仍为正值,从而带动全社会固定资产投资热情不减。认为,随着产出缺口的闭合与紧缩性货币政策的累计效应,二季度投资环比增速趋势可能放缓。此外,在各地保障性住房投资热情的带动下,一季度全国房地产开发投资同比增长34.1%,商品房销售面积同比增长14.9%,远高于我们预期的年平均增速。漯河是改革创新、充满活力的开放城市本身食品产业优势突出，配套完备。现有20多个国家和地区的客商投资漯河。漯河在成为全国食品加工基地的基础上，正在形成中部地区重要的造纸基地和全省重要的盐化工基地。 2010年全年实现生产总值682.0亿元，比上年增长14.7%，增速居全省第2位。其中，第一产业增加值88.2亿元，增长4.4%；第二产业增加值474.6亿元，增长17.3%；第三产业增加值119.3亿元，增长10.5%。人均生产总值27000元，增长14.5%。三次产业结构为12.9：69.6：17.5，二三产业比重比上年上升0.4个百分点。全市非公有制经济增加值422.8亿元，占生产总值的比重62%。全年居民消费价格同比上涨3.8%。被调查的八大类项目中7升1降，其中食品类上涨9.2%。农业生产资料价格上涨4.1% 2010年末,全市金融机构各项人民币存款余额421.8亿元，比上年末增长19.3%。其中，城乡居民储蓄存款余额260.3亿元，增长15.2%。全市各项人民币贷款余额301.2亿元，增长21.8%。 （六）城乡居民收入继续保持增长 全年农村居民人均纯收入6460元，比上年增长14.9%；农村居民人均生活消费支出3492元，增长10.1%。城镇居民人均可支配收入14769元，增长10.3%；城镇居民人均消费支出10913元，增长10.9%。农村居民家庭恩格尔系数35.1%，城镇居民家庭恩格尔系数33.8%。 (注：居民家庭恩格尔系数指居民家庭食品消费支出占生活消费支出的比重。) 小结：2010年漯河市经济运行回升较好，居民收入继续提高、社会事业全面进步、农业现代化建设扎实推进、工业经济平稳增长、投资开发实现新的突破、招商引资和非公有制经济取得新的成绩、基础设施建设取得新的进展。 二、漯河市总体规划 1、外部发展规划 省域布局 《河南省城镇体系规划（）》对全省的城镇体系规模结构进行了规全省城镇体系规模结构分为特大城市、大城市、中等城市、小城市（县城）和小城镇个等级层次。到年，我省将建成个特大城市：郑州市（含上街区、中牟、荥阳）城镇人口万人左右，洛阳（含吉利区）人口万人左右，平顶山、开封、安阳、新乡、焦作、南阳、商丘等市城镇人口万～万人；建成个大城市：其中万人左右的个，包括信阳、周口、驻马