XX年4月淄博松岭东路项目初步可行性分析报告.docVIP

松岭东路项目初步可行性分析 上海顶晟房地产营销机构 2008年4月 目录 上海顶晟房地产营销机构 1 2008年4月 1 目录 2 第一章 淄川区市场分析 3 第一节 淄川区概况 3 第二节?淄川区房地产市场概况 3 第三节 淄川城主城区房地产市场区域划分 4 1.东关区域 4 2 南关城南区域 5 3西关区域 6 4、北关黄家铺区域 7 5、城中区域 8 6、洪山矿务局区域 9 第四节 淄川区多层住宅市场分析 9 1.2007年-2008年推案的多层项目： 9 第二章?购房者心理与行为分析篇 12 第一节 淄川住房消费基本状况 12 第二节 淄川居民的住房消费需求 12 第三节 购房者购房目的调查 12 第四节 淄川居民对住宅产品的需求 13 第三章?项目特性解析篇 13 第一节 项目宗地分析 13 第二节?项目SWOT分析 14 优势（S） 14 劣势（W） 14 机会（O） 14 威胁（T） 14 第四章 产品定位建议篇 15 第五章?市场价格定位解析篇 15 第一节?定位原则简析 15 第二节?区位定价分析 16 第六章 投资效益分析 16 方案一： 16 方案二 17 第一章 淄川区市场分析 第一节 淄川区概况 淄川区位于淄博市中部，北接张店区，南接博山区，东西界临济南和潍坊。淄川区辖经济开发区，般阳路、商城路、松龄路 、钟楼4个街道办事处，洪山、昆仑、城南、双杨、罗村、寨里、黑旺、龙泉、西河、东坪、淄河、磁村、岭子、商家14个镇，张庄、太河、峨庄3个乡 。 现城区面积18.2平方公里。城市人口18万人，主要街道38条，个体商业户发达有约13000家，各类工业企业195处，各级各类学校16处，医院2处，影剧院2处，体育场1处。 2007年底，全区人口为674915人。农业人口408012人，非农业人口266930人。 2007年，国民经济综合实力进一步增强。初步测算，全区完成地区生产总值196.8亿元，比上年增长17.1%。其中第一产业增加值完成6.05亿元，增长6.83%；第二产业增加值完成123.05亿元，增长17.1%；第三产业增加值完成67.70亿元，增长17.5%。人均地区生产总值28853元，增长17.1%。产业构成日趋合理。 第二节?淄川区房地产市场概况 淄川城区房地产开发市场起步相对交晚，居民的居住情况较差，商品房大概在九十年代末才出现。原先建筑多为七八十年代中后期由企事业单位或个人建造的家属楼，总体布局零散，外观老旧，配套设施较差。 随着市民经济水平的不断提高，政府城市规划力度的加强，加之居民对生活居住条件要求相继提高。在二十世纪末淄川有规划的商品房居住小区开始出现，但大多都有规模小，产品单一等特点。 在经济快速发展的趋势下，淄川的房地产市场亦日趋活跃起来，政府招商引进的上海、天津、济南及本地优秀企业等房地产开发企业，在带来项目资金的同时也带来了一些新的建设理念。流行于大中型城市的酒店式公寓、产权式办公的特殊产品也将在淄川市场出现。随着颐泽花园、太阳城花园、锦绣花园的建设，柳泉*正承商务广场、鸿泰*数码国际等开发建设，淄川的房地产市场将步入一个新的历史高度。 第三节 淄川城主城区房地产市场区域划分 调查人员将淄川城区、矿务局、洪山大街区域合并构成淄川主城区，房地产市场因地理位置和历史人文的不同，按区域可划分为以下六个区块：东关区域、南关城南区域、西关开发区区域、北关黄家铺区域、城中区域、洪山矿务局区域、。下面是每个地区的概况和代表楼盘情况： 1.东关区域 1.1区域概况 该区域由淄川东关全部和淄博矿务局西北部靠近淄川城区部分组成。位于该区域的鲁泰集团等淄博的知名企业。学校、淄川体育场等都在此地，生活设施齐全。早期新建的柳泉生活区是淄川少有的几个生活小区之一，以四五层八九十年代新建的经济适用房为主，房型65㎡-75㎡左右的两房及80㎡-85㎡左右的小三房为主。 区域示意图： 1.2区域调查 代表楼盘有：锦绣花园二期、绿景佳苑 该区域为淄川较早形成社区的区域，基础设施全，住宅多是经济适用房，房型普遍较小，小区环静落后，设施陈旧。因此位于该区的锦绣花园以其良好的环境规划，崭新的外观，一经推出就得到广大客户的追捧，去化速度明显快于其他区域的楼盘。 目前该区楼盘少，供应量不足，加之东关良好的基础设施及较好的区域地位，今后一段时间内都将是周边改善居住条件及淄川东部乡镇农民迁移城区的首选之地。预计在未来的二到三年内该区的商品房销售情况会依然旺销。 2 南关城南区域 2.1区域概况 南关城南区域由般阳生活区大部及城南镇北部将军路沿线与城区接壤部分组成。位于该区的般阳生活区是目前淄川区设施、配套、地理位置都较好的生活小区之一，如淄川区里的一些政府官员企业领导多居住在此，从某种