XX年4月青岛市四方区嘉善路地块商业调研报告2.docVIP

四方区嘉善路地块商业调研报告 调研时间：2008年4月 目 录 前言 第一部分：市场调研 一、四方区概况 二、四方区商业市场环境综述 三、区域调研分析 第二部分：定位分析 一、项目地块概况 二、项目定位论证 后记 前 言 本次对“嘉善路地块”商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从四方区的社会经济发展状况、四方区的商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、四方区商业租售价格水平，同时重点了解“嘉善路地块商业环境”的发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查，为项目后期的经营定位提供科学的市场依据。 第一部分：市场调研 一、四方区概况（配地图） 四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。34.55平方公里总人口城区往南通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，东接崂山区，西部为濒临胶洲湾的经济开发带，主要道路四流南路、人民路、重庆南路、308国道与郑州路、洛阳路、长沙路、萍乡路、瑞昌路形成“四纵五横”交织区；胶济铁路纵贯全区，四方火车站和沙岭庄火车站为客货混合三等和二等中间站；交运集团青岛长途汽车站座落于区内。 利群辐射主商圈：商圈主要集中于重庆南路与人民路立交桥交汇处，主要为四方利群所带动的综合性商圈，业态主要有超市、服装、餐饮、休闲等，是为四方区居民主要购物商圈，此商圈在四方所有商圈中经营情况较为理想。 五金、机电配电商圈：此商圈主要人民路立交桥至海伯桥、温州路至长途汽车站，商圈内业态主要为五金、机电配件，目标受众扩散至整个青岛市场，商圈经营情况良好。 方中圆商业街：方中圆商业街是为四方区政府重点发展的商业街，主要集中在人民一路，业态以餐饮、服装、小商品批发零售为主，2.2万平方米的小商品批发市场也位于其间，但受限于客流量稀少的缘故，除开周末节假日生意较好外，工作日时间经营情况不尽理想。 海云庵特色商业区：此商业区也是四方区政府着力发展的商业圈，业态以特色餐饮、服装为主，商业气氛平淡，租金低廉，除开一年一度的“糖球会”，经营情况不尽人意。 水清沟商贸区：水清沟商贸区是自发形成的商贸集散地，消费者主要是大小水清沟的原住居民，业态主要以生活配套型为主，经营情况一般。 小结： 近年来，在国家扩大内需、鼓励居民消费政策的带动下，四方区商品交易市场发展迅速，市场规模不断扩大，市场秩序日趋规范，市场环境明显改善，辐射力不断增强，在满足人们生产生活、推动区域经济发展方面发挥了重要作用。1、市场个数相对稳定，总成交额、营业面积呈现增长态势。目前，全区共有商品交易市场33家，拥有摊位数3300余个，营业面积达20余万平方米，在摊位数量，营业面积增加的同时，商品成交额也明显增长。2、经营方式以零售为主、批发为辅。在全区33家商品交易市场中，以零售为主的市场有25家，占总数的75.8%；以批发为主的市场有8家，占24.2%；经营环境较好的封闭式市场11家，占33.3%，露天市场15家，占45.5%，其余为其他形式市场。3、市场专业化趋势日益明显。随着商品市场的不断发展，专业市场成为商品流通领域的趋势。在全区33家商品交易市场中，有专业市场17家，占51.5%。其中，建筑装饰材料市场6家，占全部市场的18.2%；小商品市场3家，占9%；旧货市场、机动车市场、家具市场均为2家，占6%。4、食品、饮料、烟酒类摊位最多。在全区商品交易市场的3300余个摊位中，食品、饮料、烟酒类摊位数为1550个，占全部摊位的46.1%；其次为建筑装饰材料类，有578个，占17.2%；再次是服装鞋帽、针织、纺织品类有453个，占13.5%。5、汽车类成交额居于首位，商品结构日益优化。从商品分类指标实现成交额看，成交额排在前三位的商品分别是汽车类，食品、饮料、烟酒类和建筑及装潢材料类； 三、区域调研分析 人民路： 1、人民路交通便利，公交线路多，立交桥周边人流量和车流量大； 2、人民路立交桥北部以经营服装为主，另外，移动、联通营业厅较多，沿街网点面积较小，多为10—20㎡； 3、北路段（临近项目）网点租金为2.5元/㎡·天左右，其中靠近人民路立交桥以及临近公交站点附近的网点租金较高，分别为3.5元/㎡·天和3.2元/㎡·天； 4、人民路东侧由于拆迁缘故，多数网点已停止营业； 5、人民路立交桥南侧（四方利群附近）相比其它区域更繁华，车流量大，人群密集，此区域沿街网点经营业态以五金、机电配件为主，店铺面积偏大，租金也是这一区域内最高的，平均租金为7.5元/㎡·天左右，此区域形成了青岛市专业的五金、机电配件市场，阜新路至抚顺路网点租金平均为5.5元/㎡·天，抚顺路至海波桥段网点租金平均为4.6元/㎡·天； 6、由于本区域形成了青岛市五金、机电配件专业化、规模化的市场，所以各商家经营状