XX年5月淮安房地产市场调研报告1.doc

江宁区土地市场现状分析与前景预测 2008年 承担单位：南京市国土资源局江宁分局  2008年江宁区土地市场现状分析 与前景预测 项目负责人： 技术负责人：胡兰兰 编 写 人：徐 洁 付光辉 项 目 人 员： （江宁国土局） 胡兰兰 徐 洁 付光辉 汪 英 王 意 （江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司） 提交单位：江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司 提交时间：2008年7月7日 目 录 引言 1 一、2007以来南京市及江宁区土地市场运行态势 2 （一）南京市出让情况概述 2 1、供应分析 2 2、成交分析 9 （二）江宁区土地出让情况概述 13 1、市场情况分析 13 2、土地价格分析 18 3、土地性质分析 20 4、土地市场从火热到观望的原因分析 22 （三）江宁区土地转让及抵押情况概述 23 1、江宁区2007年以来土地转让情况 23 2、转让土地价格分析 25 3、2007年以来江宁区土地抵押情况 26 二、2007以来国家及地方政策及效应分析 27 （一）土地市场的调控政策正逐步发挥作用 27 （二）保障性住房政策逐步完善 31 （三）房产及金融相关政策也在发挥着效力 34 （四）土地等政策对房地产市场产生了深远影响 35 三、江宁区潜在需求分析 37 （一） 客群特征分析 38 1、学历特征 38 2、年龄特征 38 3、职业特征 39 4、家庭年总收入特征 39 5、置业频次分析 40 6、汽车拥有情况及购买意向分析 41 7、潜在购房者目前住址分布 42 8、潜在购房者目前居住面积分布 42 （二）潜在购房者需求特征分析 42 1、购房决策因素分析 42 2、购房计划时间分析 43 3、一年及以后购房原因分析 43 4、对未来1~2年房价走势判断 44 5、升值潜力分析 44 6、升值片区判断 45 7、购房目的分析 45 8、自住原因分析 46 9、购房区域分析 46 10、室内结构喜好 47 11、房型分布图 47 12、面积需求分布 48 13、单价承受能力分析 48 14、总价承受能力分析 48 15、小区周边配套选择 49 16、区域购房选择要素 49 （三）潜在购房者媒体选择特征分析 49 1、购房信息来源渠道 49 2、平面媒体的选择 50 3、网站选择 50 （四）相关因素交叉分析 51 1、价格与购买区域交叉分析 51 2、年龄与购房目的交叉分析 53 3、购房目的与购房区域的交叉分析 54 四、江宁区房地产需求量预测 55 （一）按户预测房地产需求量 56 1、新增户数预测 56 2、无房（少房）户数分析 58 3、户均人口预测 59 4、户均（或人均）住房标准 60 5、住宅商品房需求量测算 61 （二）按新婚人口预测房地产需求量 61 1、新婚人口数预测 61 2、人均住房标准 62 3、住宅商品房需求量测算 62 五、江宁区土地供需平衡与土地储备现状分析 63 （一）土地供需平衡测算与分析 63 1、综合容积率测算 63 2、2008年在建商品房面积测算 64 3、土地供需平衡量测算 64 （二）闲置土地情况分析 65 （三）土地供给区域划分 66 1、岔路口板块概述 67 2、百家湖板块概述 68 3、科学园板块概述 69 4、汤山麒麟板块概述 69 5、将军路板块概述 69 6、东山板块概述 70 7、九龙湖板块概述 70 （四）土地储备现状分析 71 六、土地价格走势分析 72 （一）利用地价趋势预测法分析（楼面地价） 72 （二）利用房价趋势预测法分析 73 1、地铁沿线区房价趋势预测 73 2、岔路口板块房价趋势预测 75 3、汤山麒麟板块房价趋势预测 77 4、房屋的开发成本测算 79 5、分区域土地价格测算 83 （三）分区域土地供给选择 84 七、土地市场前景展望与土地供给策略选择 84 （一）江宁区土地市场前景展望 84 （二）土地供给策略 86 1、勾地策略 86 2、低价格策略 89 3、小规模出让策略 89 附图 92 2008年江宁区土地市场现状分析与前景预测土地是国家进行宏观调控的重要手段，而土地的需求本质上是一种引致需求或者说是派生需求，需求土地是为了通过地上的住房等载体来满足人们的生产生活需要，也就是说土地本身不是最终产品，它的价值需要依靠最终产品的价值来实现。因此，在政策制度环境一定的条件下，地价的上升是因为对土地需求的增加，而对土地需求的增加是因为开发企业对住房市场较为乐观的预期。换句话说，开发企业正是因为预