XX年5月淮安房地产市场调研报告.docVIP

淮安房地产市场调查 2008.05 目 录 一、淮安概况 二、淮安经济环境 三、淮安房地产发展 四、楚州区概况 五、楚州区房地产发展 六、地块周边环境 七、调研结论 八、项目建议 附件：重点个案详情 楚州区招商项目书 一、淮安概况 淮安印象 淮安市位于苏北平原中心地域，是江苏省省辖市，也是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区以及洪泽、金湖、涟水、盱眙四县古有“淮上江南”，壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全国重要的农副产品产加销基地和新兴的工业基地。 历史渊源 淮安历史悠久。秦时置县，至今已有2200多年的历史，是著名的“青莲岗文化”发源地，商周时期还是徐文化的中心地域，明清时期淮安即为漕运枢纽、盐运要冲，与杭州、苏州、扬州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人杰地灵。这里曾孕育了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、枚皋、建安七子之一的陈琳、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、《老残游记》作者刘鹗、民族英雄关天培、梨园教主王瑶卿、还有当代名人陈白尘、吴强、陈登科、周信芳、谢铁骊、朗静山、滑田友等。尤其值得自豪的是，一代伟人周恩来也诞生在淮安，并在这里学习、生活，度过了12个春秋。淮安古迹名胜众多。境内有唐代文通塔、宋代镇淮楼、妙通塔、明代明祖陵以及“东方庞贝”水下泗洲城，更有韩信钓台、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠等著名人文景点。淮安自然风光也十分独特。全国五大淡水湖宅一、素有“曰出斗金”之称的洪泽湖，碧波万倾，荷香鱼跃，百里长堤被誉为“水上长城”、“休闲佳境”；盱眙第一山国家森林公园，钟灵毓秀，蔚为壮观；铁山寺自然保护区万木葱笼，鸟语花香，环境怡人，被誉为江苏的“九寨沟”。万亩荷塘、万亩水杉林、万亩蔬菜种植园也已成为农业生态观光一道道风景。淮安还是著名的淮扬菜系发祥地之一。这里饮食文化源远流长，软兜长鱼、平桥豆腐、钦工肉圆、文楼蟹黄汤包、淮安茶馓等传统名菜点早已享誉神州。近年来，以盱眙十三香龙虾、洪泽活鱼锅贴为代表的地方佳肴也名声鹊起，享誉大江南北。中国十大文化名酒之一的今世缘系列美酒更是淮安人民款待八方宾客的必备佳酿。 GDP增长稳定，2007年为765亿元，经济总量仍然不高。 人口发展 人口共540万，现城镇人口80万，其中楚州区城市人口25万，周边乡镇人口在130万左右。 收入水平 人民收入逐年提高，2007年城镇居民人均可支配收入为12164元/每年，虽在苏北各城市中属于较高者，但跟长三角经济圈内其他城市比还有相当的差距。 大成观点 淮安目前的消费水平只有长三角发达城市的一半，因此其房价承受力目前合理区间应在2500-3000元/平米之间。 三、淮安房地产发展 城市规划 淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 近年来，淮安房地产投资加大，自2002年房地产开始起步以来，发展迅猛，到2007年，房地产投资总量增长近7倍；2007年房地产投资总量是2006年房地产投资总量的1.5倍多。 片区分布 淮安房地产开发大多集中在主城区以外，以淮阴区和开发区的项目居多。 a.清河区：该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一斑。 清河区中的西区板块曾经是淮安全市放量最少的区域，但是其历史悠久，区内的北京新村曾经是淮安建设最早、规模最大的城市居住样板社区，建成20余年，周边配套成熟，居住人口达到50000。西区板块距离淮海广场2公里左右，出行便利，可谓是脑中取静的好位置。目前板块内陆续有御庭、上海花园等项目开盘，但是体量仍然不大，基本都在8-10万平米。 项目名 开发商 项目地址 物业类型 总建筑面积 销售电话 销售均价 新苑逸城 淮安新苑房地产开发有限公司 北京五村五区、工学院对面 高层、单身公寓 6万平米3600元/平米 温州花苑 淮安市新业房地产开发有限公司 健康东路8号 多层、小高层 　3600元/平米 新世纪豪园 新世纪集团（淮安）置业发展有限公司 健康西路57号 单身公寓 8万平米3800-4000元/平米 中天花园 淮安倚天置业有限公司 健康西路158号 高层、小高层 20万平米3700元/