XX年6月18日重庆中乙·文广新村营销策划执行案.docVIP

重庆九润房地产营销策划有限公司 中乙.文广新村 营 销 策 划 执 行 案 地 址： 重庆市九龙坡区西郊路59号1单元32-4 电 话： 023E-mail: abb999@ 前言 前 言 2010年4月由于“新国十条”政策的实施，全国及重庆房地产市场成交量急剧下降，投资投机购房需求得到抑制，刚性需求的消费者持续观望。在新的政策密集出台的态势下，我们的应对策略是什么？我们通过什么样的战略来完成文广新村整体销售目标，在江津房地产市场各楼盘均在观望延迟开盘的现状下，我们采取什么样的战术来恢复消费者信心，让他们迅速入市购买，对文广新村项目进行精准项目市场定位、策划包装推出市场，使我们营销上取得成功，是我们当前需要思考的问题。 通过我们对江津房地产市场的初步调查摸底和对重庆房地产市场的研究，本案所处的江津房地产市场区域整体发展潜力比较大，区域内刚性需求旺盛，区位价值逐步开始显现。在江津房地产市场目前供给量比较小，潜力供给大，刚性需求逐渐增加的态势下，以及本案周边配套设施完善，社区成熟度高，市政道路的规划建设齐全，将提升本案的销售价值和商业价值空间，造成项目热销的市场发展态势。本案的产品由于低总价低首付优势，以刚性需求为主的客户群为本案销售提供了强力的支撑点。 中乙.文广新村营销策划执行案 第一部分 总体营销目标 一、营销推广的总体思路 本推广策略及执行细则主要内容是围绕“文广新村”项目开盘销售取得成功，以“快销”策略为总体营销思路，其中的主要核心在于如何利用现有的和将来的有利资源，依据房地产市场状况变化和工程进度的推进，挖掘本案的核心优势而使项目开盘成功，继而推动销售的进行。本营销推广策略所制定的是“文广新村”包装上市到住宅开盘前（销售准备期）的5个月内的销售总体思路及阶段性的推广执行细则的策略。 二、总体营销目标预估 1、总体营销目标 根据设计院现在的设计方案指标，本案总建筑面积35805.06平方米，其中住宅面积33791.23平方米，其中住宅可售面积 平方米，商业面积 平方米。住宅面积分别为：A栋14628.73㎡、B栋19059.50㎡。 住宅（共2栋）销售目标：1182.7万元（1.1亿元，集资团购房按照市场价格测算） 商业面积： ㎡，其中商业可售面积为 ㎡ 2、推盘策略及阶段性营销目标 文广新村项目住宅部分共分二期推出：先推A栋集资团购房，作为1期推出，再加推B栋商品房源。 期数 物业类型 住宅面积（㎡） 销售单价（建面） 销售额（万元） 一期 A栋 14628.73 3500 5120 二期 B栋 19059.50 3500 6670 合计 2栋 11790 说明：以上测算的建面均价是根据目前市场状况初步设定。具体销售价格在开盘前一个月根据当时的市场状况、政策环境、供求关系、建设成本等因素制定销售价格表。 ○一期（B栋）销售目标分解： 文广新村项目整个营销周期设定开盘后9个月时间销售率达到90%。，预计2010年11月正式开盘销售，到2010年6月30日销售完成90%。开盘销售率暂定为40%，持续强销期销售率为30%，，尾盘销售期考虑20%的销售率。 ○销售进度计划表 项目 蓄客阶段 40% 1季度30% 2季度20% 尾房10% 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 前期准备 项目开盘 项目销售 以上销售进度计划表需要参照工程进度计划表进行实际调整，并受到开盘时间、预售许可证的取得时间、工程进度的进行及不可预见的因素影响。 第二部分 营销策略 一、文广新村营销整体策略 本案的整体营运策略： ○销售加速，以相对较快的销售速度，达成本项目开盘销售目标及项目销售总体目标。 ○品牌升级，在完成项目品牌提升的同时，延展品牌的内涵，升华“中乙地产”这个品牌，增加产品的附加值。 二、本案的开盘前营运策略战术设计 ○对项目进行品质包装，缩短与消费者之间的心理距离。项