XX年7月济南市房地产市场调研报告1.docVIP

济南市房地产市场调研报告 200年月济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，是国务院公布的国家历史文化名城之一，是省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市第十一届全国运动会举办城市。济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。济南自然风光秀丽，自古素有“泉城”之美称。尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有“家家泉水，户户垂杨”之誉。济南拥有的泉水之多，流量之大，景色之美，独步天下.这些泉，纵横分布，错落有致，既有趵突、黑虎、珍珠、五龙潭四大泉群，又有郊区泉群，誉称７２名泉众泉汇流成的大明湖周围千佛山、五峰山、灵岩寺云山等构成了“一城山色半城湖”的独特风光。济南是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。济南还相继建成了济南国际集装箱分流中心和济南至香港的陆路货运通道。截至2006年底，全市公路通车里程9833.1公里，目前，济南向东有济青（济南—青岛）高速公路，向南、向北有京福（北京—福州）高速公路、京沪（北京—上海）高速公路，向西有济聊（济南—聊城）高速公路。绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。济南作为省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。2007年，随着济菏（济南—菏泽）高速、济莱（济南—莱芜）高速、绕城高速大北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。济南地势南高北低，地形复杂多样，南部为泰山隆起北侧延伸区，北部为黄河冲积平原济阳拗陷带，由南向北，依次为低山丘陵、山前倾斜平原、黄河冲积平原。中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。中心城规划用地范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模330平方公里。2020年全市总人口将达到840万人左右，城镇总人口为670万人左右。根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95平方米，到2020年中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。主城区以向东发展为主，以承办十一届全运会主会场以奥体政务中心、金融商务区规划建设为重点，加快建设燕山新区，整合建成区，加强生活配套服务设施建设，完善王舍人、贤文片区，初步形成燕山新区城市公共中心、王舍人和贤文片区地区公共中心。济南是中国重要的工业城市之一电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位经济平稳较快发展。2007年，全市实现生产总值2554.3亿元，按可比口径比上年增长15.7%。 2003年至2007年，济南GDP保持较为稳步增长趋势势，国民生产总值基本保持在15%的健康增长水平，确保了区域的整体经济的平稳，但与2003年至2004年飞速增长相比，存在极大的区域，表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。 与此对应，在岗人员人均收入由2003年的16232元增长至2007年末的22471元，五年内增幅近40%。 济南市2003年至2007年城市居民可支配收入走向图 2003年至2007年，济南市城区居民可支配收入与GDP对应，呈现稳增的势头，但2005年至2006年增幅有所放缓，至2007年，所有回升，但剔除物价上涨因素，基本5年内增长幅度较为平缓。 四、地方相关政策 2004年以来,国内房价增长速度普遍大幅增加,为了抑制节节攀高的房价,政府连续出台一系列政策。从“国八条”到“国六条”,再到由“国六条”延伸出“国十五条”,尽管房价上涨仍然是不争的事实,但政策调控却起到了作用——将房价增速控制到了GDP增速之下,保证了经济健康发展。“国N条”及其他政策对济南房价亦产生了各种影响。“9070”政策 “9070”政策出台后,济南的实施细则尚未出台时,人们以为大户型也将紧俏,大户型房价出现微幅上