XX年8月上海房地产市场调研报告1.docVIP

上海 房地产市场 调 研 报 告 海航置业项目拓展部 二○○八年八月三十日 目 录 摘要 4 一、上海城市概况 4 二、上海宏观经济市场 4 三、上海房地产市场 5 四、相关政策分析 5 五、上海市规划及建设规划 5 六、上海写字楼市场 7 七、上海市商业市场 7 八、上海市商品住宅市场 8 九、上海市土地市场 9 十、上海市二手房市场 9 第一部分、上海市宏观经济分析 10 一、上海城市概述 10 二、上海市宏观经济分析 12 三、上海房地产市场研究 18 四、上海宏观市场分析总结 20 第二部分、相关政策分析 21 一、宏观政策对房地产市场的影响 21 二、国六条的影响 22 第三部分、城市规划及建设举措 23 一、上海市城市总体规划 23 二、重点开发区建设 30 第四部分、上海写字楼市场概况 32 一、总体市场概况 32 二、写字楼市场供应概况 33 第五部分、上海商业市场概况 37 一、总体商业市场概况 37 三、商业市场需求概况 42 四、商业市场价格分析 44 五、未来商业地产展望 47 第六部分、住宅总体市场分析 49 一、住宅总体市场分析 49 二、市区住宅总体供应趋势分析 49 三、上海市市区商品住宅总体需求分析 53 第七部分、土地市场分析 59 一、上海土地市场概况 59 二、上海市土地供应分析 61 三、上海市土地成交分析 66 四、土地市场预测 67 第九部分、上海市二手房市场分析 68 一、2008年上海各区域二手房市场特点 68 二、上海市二手房市场成交分析 69 三、上海市二手房市场需求分析 73 四、上海市二手房市场热点分析 74 五、未来二手房市场的趋势预测 77  摘要 一、上海城市概况 上海北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。全市土地面积为6340.5平方公里。申字型，三横三纵，地铁一、二号线，高架轨道明珠线上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。上海现有16个区、4个县， 共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会. 现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。 回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。 随着上海地铁轨道交通日益形成四通八达的网络状，依托轨道交通而诞生和发展的商圈逐渐增多，各个新型商圈正在沿着地铁轴线遍地开花，如静安寺商圈、老西门商圈、天山路商圈、宝山商圈、金桥商圈、陆家嘴商圈、松江新城商圈等等。有的借助地铁线路的延伸或建成迅速崛起，有的在原有基础上进一步扩大。如9号线开通促使松江新城崛起一个“大学城站” 商圈；1号线延伸造就上海北区大宁路和汶水路商圈以及宝山商圈的形成。 随着虹桥交通枢纽、虹桥机场扩建、徐家汇交通枢纽、铁路上海南站、铁路上海站北区长途客运联动等大型项目的兴建和改造，新一轮城市交通规划正在唱响“西进乐曲”。于是，上海西部地区商圈蓬勃兴起。如天山路商圈依托娄山关路地铁站的落成，相继形成由长房国际广场、泓鑫时尚广场、虹桥天都等三大商厦围合而成的天山商圈；虹桥交通枢纽总体规划的推出，同样吸引一大批著名商业地产项目纷纷到此寻觅商机。 商圈规模越来越大、现代化程度越来越高正在成为2008年上海商业地产发展的一大特色，如南京西路“大中里项目”、徐家汇兆丰小闸镇项目、弘基广场、越洋广场、南京东路洛克菲勒商业项目、东方路大都会、五角场等等著名商圈都将在2008年展露新姿或交付使用。这些商圈不但规模庞大，而且品质越来越高。尤其“大中里项目”建成后将成为上海中心城区规模最大的现代化商圈。上海上半年呈现两稳一降的运行特征，即开发投资平稳、销售有所下降、价格波动不大。 上半年，上海完成房地产开发投资643.3亿元，同比增长3.8%，其中，新建住宅投资407.4亿元，同比增长3.2%，不过，同时，商品房销售面积有所下降。上半年，实现商品房销售面积1228.91万平方米，同比下降18.5%，其中，新建商品住宅销售面积1070.32万平方米，下降22.4%。 据对样本楼盘销售价格的跟踪监测，上海上半年各月价格环比持平的楼盘所占比重均超过90%，6月份更高达96.9%。今年以来上海住宅价格涨幅平稳除2月环比下降0.1%外，3月和5月为持平，1月、4月和6月环比小幅上涨，分别上涨0.2%、0.1%和0.1%。上半