XX年8月中国房地产大环境研判报告1.docVIP

中国房地产大环境研判报告 2010年9月3 新中国成立后的计划经济年代，土地和房屋从商品领域退出，房地产市场销声匿迹，独立的房地产业不复存在。中国实行改革开放以后，特别是进行了土地制度和住房制度的改革以后，中国现代房地产业得以恢复，并有了迅猛的发展，一举奠定了产业在国民经济中的支柱地位。 近二十年的历史表明，由于中国房地产业的存在和发展，这一时期是中国城市史上形态和功能变化提升最大的二十年，这一时期是中国老百姓改善自己住房需求又好又快的二十年。这一切都来源于中国实行了改革开放当中最为成功的两个单项改革，即土地经济制度改革和住房经济制度改革。 为了正确认识中国现代房地产业的发展历程、阶段特点和正确认识所处阶段，从五个方面予以显示。 1、产品发展阶段 房地产产品主要是经过开发的土地产品和在开发土地上建造的房屋产品。由于中国走上了社会主义经济道路，对劳动产品主要实行商品化，因此中国房地产业的产品总体上已从产品阶段进入到商品阶段，表现为商品土地和商品房屋。 土地所有权依然归国家所有，土地使用权通过划拨和批租两种方式进行流转。但是土地使用权的批租已经成为我国供地的主要方式。土地使用权商品正从最初的毛地转让为主逐步发展为毛地和净地转让共存的局面。今后净地转让将成为中国土地使用权商品转让的主要方式。 中国房地产房屋产品已经进入房屋商品发展的大阶段。商品房屋从建设面积和交易面积的角度观察，目前占据统治地位依然是毛坯式商品房屋。近年来装修式商品办公楼、商品商铺和商品住宅的市场供应比重越来越大，这和产业政策的要求是相一致的。今后中国装修式的商品房屋会占据市场的主导地位。目前以节能式、智能式为代表的商品房屋开始进入中国市场，代表着发展方向和主流。智能式的商品房屋应该是节能式商品房屋的后续替代品， 但是它们仍然有很长一段市场道路要走。 中国的商品房屋首先是在中国城市的中心城区出现的，接着又在中国城市的卫星城和城郊新区（开发区）大量出现。这是和土地由集体性质转变为国家建设用地性质的过程相协调的。 今后随着中国房地产业的发展，随着农村土地的流转和土地所有制的变性，商品房屋进入中国的农村地区也必将成为发展趋势。 2、企业发展阶段 中国房地产企业（主要指房地产开发企业）最早都是国有企业，来源于国有企业的投资和地方政府的直接组建。在上世纪八十年代末九十年代初，民营企业、外资企业、和股份制企业相继在中国房地产行业中出现。 上述房地产企业早先进入的都是单一的土地和房产开发项目，属于项目开发企业。后来它们中的一批企业开始在单一城市内部进行多项目的开发建设。再后来又有一批房地产企业在中国范围内进行了跨行政区域的房地产投资。中国目前房地产开发企业实行跨境开发、跨国开发的情况还比较少见，大部分房地产企业仍然是项目公司，表明中国房地产业中的集中度水平还不高。 中国现代房地产企业一般而言是发端于上世纪七十年代末八十年代初，规模化地出现是在九十年代上半期。相对于中国经济中的其他产业，它并不具备传统产业的一些特征。中国房地产企业是中国各行各业的人才、资金随机性地进入的，这种情况目前依然大量存在。 在发展过程中，一批房地产企业选择了多元化的发展道路，即以开发为主，还组建了建筑设计、物业管理、建材供应等子公司；以住宅开发为主，还投资于商业地产和工业地产；以房地产业为主，还投资于其他非房地产业。 进入新世纪后，大批主流房地产企业开始进行专业化的发展，专注于某种类型的住宅商品，或专注于商业地产，或专注于某一区域细分市场，或专注于房地产流通服务领域。专业化的发展正在成为中国房地产企业的主流现象。 3、管理发展阶段 房地产业的管理可分为开发建设管理、物业管理、行政管理和行业管理。中国房地产业的管理总体上还是一种比较粗放式的管理，而精细化的管理也正成为中国房地产业发展的主流特征和趋势。 中国房地产业的管理目前还是以政府行政管理为主、行业协会管理为辅的管理格局。未来的发展方向应该是颠倒过来，实行行业协会管理为主、政府行政管理为辅的管理格局。行业协会、地方政府主管部门和中央政府主管部门应该实行分层次、分职能的管理格局。 4、体制发展阶段 从历史纵向角度看中国房地产经济体制的发展过程应该有四个阶段。 第一个阶段是计划经济阶段。主要特征是土地无偿划拨，房屋高度匮乏下的无偿分配，可供市场公开销售的商品房屋几乎没有。 第二阶段是双轨制阶段。主要特征是土地和房屋的计划供应分配体制和市场供应交易体制并存。 第三阶段是转型阶段。土地供应和房屋供应已经基本确立了市场化商品化的主体，政府主导下的住房保障制度开始形成。中国房地产业目前就处于这一阶段。 第四阶段是市场主导阶段。伴随着社会注意市场经济的形成，房地产业总体上是完全的市场化和商品化，产业法律制度完备，市场秩序井然，还有存量房交易主导着市场价格。住房保障制