XX年7月天津首创·福特纳湾项目全案策略报告.docVIP

谨呈：天津市首创置业有限公司 首创·福特纳湾项目 全案策略报告 （2010年7月） 目录 目录一、项目本体分析 2 一、项目本体分析 3 1.项目维度 3 2.区域属性分析 5 二、天津房地产市场总体特征分析 10 1.新政影响力 10 2.土地市场动态 10 3.新建商品房普通住宅市场动态 13 三、区域房地产分析 16 1.大寺板块分析 16 2.双港板块 18 3.梅江板块 19 四、竞争对手分析 20 1.洛卡小镇 20 2.众里佰都 21 3.玛歌庄园 23 4.富力津门湖 24 五、洋房市场研究 25 1.洋房分布 25 2.洋房市场基本情况 26 六、项目定位分析 27 1.项目Swot分析 27 2.项目定位 28 3.客户定位 29 七、总体营销策略 31 1.营销目标 31 2.总体营销思路 31 3.营销推广时间安排 31 4.推广策略 32 5.展示策略 32 6.活动策略 33 7.销售服务 33 八．总体销售策略 34 1.实现目标 34 3.可售货量 34 4.销售支持 35 5.价格策略 36 九、开盘阶段推广实施方案 36 1.推广目标 36 2.推广模式 36 3.推广范围 36 4.推广节奏 37 5.推广安排 37 八、营销费用 37 一、项目本体分析 1．项目维度 1．1区位概述 项目地处西青区大寺镇。大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部。东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。 1．2项目现状 1．3项目经济技术指标 经济指标： 总建面：165300平米，其中住宅：148300平米，商业：17000平米 105地块： 住宅建筑面积：64400平米 容积率：1.0 建筑密度：20.3% 106地块： 住宅建筑面积：83900平米 商业建筑面积：17000平米 容积率：1.1 建筑密度：21.2% 2．区域属性分析 2．1区域整体现状剖析 板块分类 板块名称 位置 发展现状 高档成熟板块 大梅江板块 外环线以内 相对成熟 中档宜居板块 郭黄庄板块 外环线以外 开发力度较弱 极具潜力板块 大寺镇板块 外环线以外 开发力度较弱 2.2区域居住环境分析 目前区域内以天津外环线为界，形成不同的居住氛围。以北为以万科水晶城，半岛豪庭为代表的高端成熟富人集中居住区，以南为产品种类多样极具潜力新型居住区； 本地块所处天津外环线以南，整体居住氛围较外环线南部居住环境较差，打造力度不够，市民认可度较低； 区域内没有较大规模的配套设施，区域内多以工业用地为主； 2.3区域交通条件分析 2.31交通干线 周边交通便利，有多路线为本项目区域价值的提升动线。 友谊路南。为项目天津市人群引入的主动线。 卫津南路，洞庭路，大沽南路，可为本项目带来更多区域更广泛的人群。 梨双公路为项目连接外环线以南的主要客群。 外环线有市郊阻隔作用，但也起到了与洞庭路和卫津南路连接进行多条路线引入项目地的作用。 2.32轨道交通 2.4区域产业现状及未来规划 2.41区域产业现状 西青经济技术开发区是享受国家经济特区优惠政策的对外开放区域。截止2009年底，各项经济指标始终位于天津市区县开发区第一位。开发区云集众多知名跨国公司，其中世界500强企业18家，企业数量和质量在华北地区名列前茅，主要经济指标每年以30%以上的速度增长，成为国内最具活力和最令人瞩目的发展区域之一。 区域内西青开发区和泰达（西青）微电子区等国家级工业区为区域经济发展奠定基础，并为本案提供产业人口的导入契机，同时提升了本区域形象。 2.42产业发展空间规划： ? “一带、两轴、四区”发展架构： ? ? 一带--商业商务带，以梨双路两侧为主，以商务和商贸业为发展重点，辅以各种配套产业功能的服务带。? ? 两轴--两条发展轴，以友谊南路延长线和津港公路为两条发展轴线，串联服务区与开发区，使几个功能区有机的联系在一起，成为一个具有生长力的活力区域。? ? 四区--四个功能区，商务会展区、楼宇工业区、物流及高新技术产业区、新家园生活区，四区各有功能侧重，同时相互补充完善，有机统一在产业发展的大格局中。 未来，项目所在区域将成为梅江板块的延展区域，将成为具有现代商务设施功能的新高档居住区板块。 2.5区域价值展望 2.5.1现状总结 区位：本项目位于天津市首个富人区大梅江高档居住区的延展区域，与梅江居住区仅一路之隔，紧邻市区，具有优越的区位条件；同时坐享友谊南路一线繁华。 交通：整体路网自在畅通，城市外环、中环、内环由友谊路一线贯通，用最短的时间即可抵达城市个大繁华区域。 产业：紧邻西青开发区和泰达（西青）微电子工业区2个国家级开发区。 居住：目前形成以高新技术产业为依托，以万科水晶城、半岛豪庭，为代