XX年上半年东莞楼市总结及下半年预测报告.docVIP

东莞10年上半年楼市总结及下半年预测报告 一、经济层面 　　1、国家经济 ? 　一季度中国经济高位运行，二季度各项数据纷纷下滑，固定投资增速放缓，上半年经济总体继续保持增长态势，虽然前5月的宏观数据表明目前经济尚运行良好，但考虑到政府对房地产强硬的调控态度，欧洲债务危机的蔓延，以及国内通胀预期有所加强，市场对于经济前景持续表示担忧。 　　2、外部经济 　　欧洲债务危机 　　继迪拜危机之后，全球对希腊、西班牙等国赤字程度的担忧，危机向欧元区蔓延；而从希腊到欧盟，从欧盟到美国，各国都推出了多副“猛药”削减政府赤字。但在经济复苏脆弱的形势下，各国推出的削减赤字计划，面临诸多障碍与风险，这也是笼罩在全球经济复苏上空的一层阴影。 　　全球股市震荡走低，世界经济恢复明显放缓 　　受欧洲债务危机和投资者对世界经济复苏前景信心不足影响，2010年上半年全球股市震荡走低。通胀积累过程中爆发了一轮资产泡沫破灭，世界经济的恢复明显放缓。 　　全球通货紧缩，人民币升值压力增大 　　人民币再一次升值，从6月21日至7月2日，10个交易日上涨了0.824%。快于上一轮任一时段。 　　二、政策层面 　　1、继续适度宽松货币政策 ? 　　在G20峰会开幕前，国家发改委外事司司长马欣在谈到中国经济时表示，目前中国经济政策的核心是处理好三个问题，其中包括如何实现平稳较快的经济增长，调整经济结构，以及对通货膨胀预期的管理。中国将继续实施适当宽松的货币政策和积极的财政政策，但同时也强调加强宏观经济政策的针对性和灵活性。 　　2、房地产调控政策 　　——从金融政策入手，全面调控楼市 　　从上年底到今年上半年，一系列的调控政策陆续出台，特别是4月中下旬以来，为抑制过快上涨的房价，政府有关部门出台了一系列房地产调控新政，重点在于打击投机性购房需求、遏制快速上涨的房价，然而此次通过信贷政策从需求角度开出的房地产调控药方，必须和相应的促进土地开发和住房供给的政策相结合，才能真正起到实效。 三、东莞概况 　　轨道交通建设火热进行，沿线站点确定，城际互动提升，沿线地产格局转变。 　　《东莞市轨道交通会展中心站地区土地综合开发及交通接驳概念性规划》已经编制，其中城市轻轨R2线3月已破土动工，预计2015年竣工通车，同时东莞大道延长线和莞惠深城际轨道建设同时进行，珠三角轨道交通网络逐渐形成，城际间互动提升，沿线地产格局也为之改变。 　　城市布局“一主三副两支点” 　　主城区 虎门、常平和塘厦 松山湖和虎门港 　　东莞城市空间布局将在“十二五”期间得到完善。按照“一中心、多支点”和“中心提升、东西推进、西北拓展”的思路，通过引导资源合理配置和产业梯度发展，形成“一主三副两支点”的城市空间布局框架。 　　构建“一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能。“三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促进片区综合服务职能向其集聚。“两支点”即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。 　　三旧改造全面铺开 　　上半年三旧改造全面铺开，各镇区已经编制了详细的三旧改造规划，预计到2015年，东莞拟改造“三旧”用地10万亩，产值5000亿。三旧改造的启动，不仅是扩大投资进行产业结构调整的重要载体，同时给房地产市场带来了新的发展机遇。 四、房地产市场 　　1、全国市场 　　4月中旬以来，楼市调控政策已经在短期内产生了立竿见影的效果，房地产市场调控已经开始，国房景气指数和销售价格指数均已出现小幅回落，从目前出台的各项政策以及市场表现看，今年一线城市房价回落的趋势已经基本形成。 　　2、东莞市场 　　2.1、一级市场 　　2.1.1、商住用地持续放量，未来住房供给得到保证 　　据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2010年上半年东莞市场共挂牌出让土地110宗，合计282.16万㎡。其中，商住用地供应38宗，面积约113.39万㎡，上半年商住供应量占总供应量约40.19%。 　　商住用地供应量同比增幅明显，约111%，09年下半年伊始，政府增加商住用地供应意图明显，近一年新增商住用地面积达261万㎡，为后市住房供给提供有效支撑。 　　2.1.2、优质地块成市场亮点，部分欠佳地块频遭流拍 　　根据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上半年东莞商住 　　用地供应合计38宗，剔除2宗顺延至7月交易的地块后，上半年成功挂牌出让的商住用地有30宗，合计104.79万㎡。其中1月和3月的成交情况较为理想，月成交量超过35万㎡。而这两个月里，优质地块更成为市场的亮点，新“地王”相继出现。 　　另一方面，上半年遭到流拍的商住地块也有6宗。部分位于经济欠发达、房地产发展滞后，或者地块面积较大、起始价偏高的地块，出现无人