XX年上半年中山土地市场分析.docVIP

2007年上半年中山土地市场分析 2007年1月1日—2007年6月30日 监测范围：中山市区及各镇区 报告内容：中山招拍挂土地市场分析 数据来源：中山市国土资源局网站公布的土地交易公告和成交结果 注：由于数据收集渠道有限，本报告数据结果与中山土地真实交易情况有所偏差，仅供参考。 一、土地交易总体情况 中山市国土资源局土地招拍挂数据显示，2007年上半年中山市经国土局供应的土地有38宗，供应总面积155.82万平米。与去年同期相比，供应宗数大幅下降38.71%，供应面积上升4.99%。从近两年招拍挂土地供应走势（图1）可以看出，土地供应指标在2006上半年显著下降后，2006年下半年出现小幅反弹，2007年上半年延续了供应整体走低的趋势。 图1 近两年招拍挂土地供应情况 2007年上半年中山市经国土资源局成交的土地共38宗，成交面积191.41万平方米，实现成交金额29.12亿元（图2）。同比去年，成交面积上涨47.52%，成交金额则翻了三番。其中，西区G20-07-0008商住地块成交总价达8.64亿元，创下中山历史土地成交总价的最高，超过了2006年上半年挂牌成交总额（7.27亿元）。 图2 近两年招拍挂土地成交情况 2007年上半年土地成交均价为1521元/平方米，与去年同期相比，均价上涨了171.61%。涨幅如此之大，一方面随着城市化的进程，土地资源的稀缺性日益显现；另一方面特殊地块的成交带动整体均价提升，位于西区的G20-07-0008商住地块，成交单价7673元/平方米，创下中山历史土地成交单价的最高。 图3 近两年招拍挂土地成交均价走势 二、土地交易特点分析 1、土地类型 2007上半年供应的土地包括住宅用地、商住用地、商业/商住用地和办公用地四种类型，无论城区还是镇区，商住用地的供应比例均超过70%；商业/商住用地共18.73万平米，全部位于镇区（图4）。 图4 2007上半年城（镇）区土地供应类型分布 （单位：万平米） 2007上半年成交的土地用途涉及四类用地，商住用地依然是主角，占土地成交总面积的88.77%（图5），其次是商业/商住用地；住宅用地比例较小，仅为1.41%。预计未来房地产市场供应仍以商住混合产品为主导，纯粹住宅和商业项目比较少。不同类型土地的成交均价在城区和镇区之间有一定的差距（图6）。 图5 2007上半年土地成交类型分布（单位：万平方米） 图6 2007上半年城（镇）区不同土地类型成交均价比较 2、成交价格 就成交单价而言，2007上半年全市招拍挂土地成交均价为1521元/平方米，其中成交单价在2000元/平米以上的地块共有7宗（图7），依次分别位于西区、石岐、坦洲、古镇、沙溪、大涌和东区。 图7 2007上半年土地成交单价排名 分区域来看，2007年上半年招拍挂成交的土地分布于全市5区12镇，其中石岐区土地成交均价最高，为2511元/平方米；大涌、沙溪次之，分别为2343和2257元/平方米。均价排在前位的区域集中在中心组团，城乡结合处土地价值得到提升。其他各区域土地成交均价如图8所示。 图8 2007上半年不同区域土地成交均价 从地价与房价的关系看，中山市近两年土地、商品房成交均价环比涨幅走势一致（图9）。虽然从土地的供应到房地产产品的形成需要一定的时间，但土地成交价格的变化对当期二级市场交易心理预期产生影响。 图9 近两年土地、商品房成交均价环比增幅 3、成交规模 就区域而言，2007年上半年土地成交面积最多的区域为西区（图10），占总成交面积的35.3%。位于西北组团的黄圃、东凤和南头排名比较靠前，从政府住房建设规划知，“十一五”期间西北组团住房需求总量和商品房建设总量均超过了中心组团。这两大组团面积相近，但目前房地产市场发展相差较大。在区域经济协调发展的指导思想下，黄圃的食品加工业，南头、东凤的家电业近年来发展迅速；同时，这些镇区与顺德、番禺等城市毗邻，“广佛大都市圈”的带动以及广珠城际轻轨的交通利好使得区域发展前景看好。 图10 2007上半年不同区域土地成交面积 就单宗地块规模而言，2007年上半年共有7幅地块面积在100亩以上，见表1。 表1 2007上半年推出面积100亩以上的地块 地 块 编 号 区域 面 积 （M2） 土 地 用 途 底 价 ( 万元 ) 每亩单价 （万元） 成交价 ( 万元 ) G02-06-9113 南头 100754.2 商住 6851.3 45.33 6851.3 G01-07-9006 黄圃 83317.5 商住 5062.5 86.42 10800 G20-07-0013 西区 539244 商住 70371.3 106.82 86400 G06-07-9016 阜沙 94284.9 商业/商住 381