XX年上半年成都房地产土地市场分析报告.docVIP

2008年上半年成都房地产市场一、总体概述 自“9.27”新政以来，开发商各项目销售进度受到了极大的影响，开发商在资金方面也出现了或多或少的问题，因而在土地市场上大多数开发商都无法有所作为。因为土地市场的不景气，土地供应与交易呈现了大幅下降。 今年上半年，成都市土地供应与成交情况（注：土地供应与成交的统计对象限于城镇混合住宅用地和商业用地，工业用地不在统计之列）如下： 08年上半年全市供应土地124宗，共计面积约8246.4亩，同比减少39宗和下降17.54%。成交土地122宗，交易面积约9327.1亩，成交数量较07年上半年减少6宗，成交面积增长约33.24%。 主城区 08年上半年，主城区供应土地数量为22宗，面积约1396.4亩；同比分别减少37宗和下降57.68%； 单宗土地平均面积约63.47亩，较同期增加了约18.64%。 成交土地22宗，面积约1279.3亩；成交数量较07年上半年下降24宗，面积约下降了48%。 主城区土地交易价格约为316.7万元/亩，较去年同期下降49.2%。 郊县 对于郊县而言，08年上半年土地供应量较07年上半年略有下降，数量为102宗，面积约6850亩，两项指标分别比07年上半年减少5宗和6.16%； 宗均面积约80.50亩，同比增长了45.57%。 成交数量100宗，共计面积约8047.8亩，同比增加18宗，面积大增约77.66%。 各郊县土地交易均价约为104万元/亩，比去年同期下降约3.7%。 数据显示，08年上半年成都土地供应量较07年上半年有所下降，但从成交规模来看有一定的增长。近年来，市区土地的稀缺性已越来越凸显出来，主城区供应量及交易量骤减；而周边郊区县的房产市场逐渐被激活，各郊区县的土地成交量有所上升。 注：成交信息根据相关政府职能网站公告汇总；工业用地未列入统计。 3月土地供应最多 ? 除1月土地供应量较少外，其他各月都有不少数量的土地供应，其中3月份达到了最高峰，数量为36宗，土地面积共计约2771亩。2月和5月供应分列二、三位。 5、6月成交量较低 ? 从上表可看出，08年上半年1-4月成交量均在千亩以上，成交宗数除2月外每月成交数量都在30宗以上；而5、6月由于受地震因素影响，导致部分土地推迟拍卖或流拍，因此成交量较低。 二、主城区土地市场状况 1、主城区土地供应情况 月度土地供应走势 ? 主城区供应量数量最多是2月份，为9宗，面积为859亩。1月和6月都无供应，3月仅为1宗。目前主城区土地可供面积逐渐减少，直接导致主城区供应量整体性下降。 南部新城供地区域最多 数据显示： 一环内的地块多为旧城改造的小地块，宗均面积都在10亩以下；一二环间无土地供应；三环外多为近年整理出来的地块，规模较大，宗均面积在47亩以上，其中城北一商业地块规模最大，面积约为521亩。 07年，城南新城商业用地的供应量达到了30余宗，加速推进城南新区建设的步伐。今年上半年这一趋势得到了延续，成交的22宗地块中，城南新城达到了8宗，且都为商业用地。城西由于房地产开发较早，三环内可建设用地日益减少，今年上半年供地仅在三环外有1宗，面积约为90亩。 城东近年来“东调”出不少土地，土地规模都不小，但在06-07年的土地供应高峰后，08年上半年仅有3宗土地供应，最大面积为三环外的一宗二类住宅用地，约70亩，大大低于往年最大供应面积。 总量减少? 中小地块为主 今年由于国家对建设用地的严格控制，土地总体规模有所减少。同时受“三环内单宗土地规模在200宗以内”政策的限制，08年上半年供应的土地以中小规模地块为主。 据星彦地产研究中心统计，08年上半年主城区宗均规模为63.47亩，虽较去年同期的53.5亩略有增加。但在所供应的22宗土地中，面积在80亩以下中小规模地块有19宗，为总量的86.36%。 商业用地供应量大幅上升 ? 在上半年成交的土地之中，商业用地成为主流，达到了63%，而城镇混合住宅用地仅占37%。由于土地市场相对较为冷清，国土部门土地供应对象多以商业用地为主，因为商业用地起价较低，地块规模较小，总地价较低，对开发商资金要求相对要小些，从而以避免出现土地流拍的局面。 2、主城区土地成交情况 月度成交走势 ? 08年上半年，整个土地市场处于一个较冷的局面，特别是主城区。从成交来看6月份的土地成交数量最多，为7宗；成交面积最多的为4月份，共计面积790余亩，除4月外的单月面交面积都在200亩以下。 各用途土地价格分析 ? 由于08上半年城镇混合住宅用地成交地块二三环间占较大比例，且三环外土地也位于较为热点外金沙及高新南部新区热点区域，因此，即便在土地市场较为低迷的势态下，交易均价仍在约560万元/亩； 上半年商业用地成交均价为174万元/亩，主要原因在于以60万元/亩的价格成交了一宗面积达52