XX年上海奉贤区南桥房地产市场调研报告.docVIP

目 录 一、上海商品房市场分析 二、奉贤土地市场分析 三、奉贤房地产市场分析 四、南桥普通住宅商品房市场分析 五、普通住宅竞争市场分析 六、联排别墅竞争市场分析 七、南桥新城规划 一、上海商品房市场分析 1、价量走势 2006年至今，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房供应量则基本保持稳定。2006年1月全市商品房成交均价为6623元/平方米，而到了2007年12月全市商品房成交均价则为8722元/平方米，涨幅为32％。在供应量和成交量方面，两年中供应量的波动上下限是由最高的2006年8月的310万平方米和最低的2007年2月的65万平方米组成的，两年中成交量波动上下限是由最高的2007年9月的369万平方米和最低的2006年2月的102万平方米组成的。从趋势上看，无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑，2007年第4季度三个指标的大幅回落比较清楚地体现了市场的现状：受到国际、国内多种因素的打压，市场出现了较长时间的低迷，而这种低迷状况我们判断还会持续一段时间。 在供应量方面，2007年全市新增各类新建商品房上市量合计约为2425万平方米，较2006年新增上市量约2700万平方米减少10.2％。2007年虽然动迁配套项目上市规模较06年大幅增加，但普通住宅市场、别墅市场、商业市场、办公市场等供应量均有不同程度的下降，因此直接导致2007年全年新建商品房上市量较2006年大幅减少。 就2007年全年而言，新增供应约2425万平方米，同期销售约3220万平方米，总体呈现供不应求态势，延续2006年末房产市场回暖，2007年上半年，除2月份受春节假期影响属于销售淡季，供应量较少，为65万平方米外，其他各月供应量都在150万平方米以上。下半年，随着房产市场又一波高涨行情的到来，供应量也逐渐增加，绝大部分都在200万平方米以上运行，但本应是供应高峰的10月份，因受到9月27日出台的房贷政策影响，新增供应量较9月下降；11月份由于大量动迁配套项目大量投放市场，月供应量再次大增，达到了288万平方米。年末12月份随着动迁配套项目的减少，受宏观调控政策影响，供应量再次下降。其中，2007年第四季度新增供应量为713万平方米，较第三季度的721万平方米减少了1.1％，减幅不大，主要是11月动迁配套项目供应较大。 整体上，2007年商品房供应仍是偏少，随着年末宏观调控信号的出现，预计2008年上半年在成交量预期萎缩的情况下，供应量将有所控制，供应会相对偏紧。 在成交均价方面，2007年全市各类新建商品房成交均价为9285元/平方米，较2006年该均价8635元/平方米上涨了7.5％，分析发现，均价上涨主要是成交结构调整造成，07年低价位的动迁配套房成交比重下降较多，造成均价较大幅度上涨。在成交量方面，2007年全市各类纳入网上销售的一手商品房合计成交约3220万平方米，较06年全年成交量2573万平方米增加了25.1％；整体上，2007年经过2006年的复苏期后进入了一波高涨行情，市场屡创新高，但同时在年末出现了新一轮调控信号。2007年前四个月延续了06年市场复苏阶段行情，成交量保持了相对的稳定，并且动迁配套住宅较多，成交价格也较低；5至9月份全市住宅市场爆发一波高涨行情，成交量屡创新高；10月受到宏观调控影响，成交量应声而落，成交价格也在惯性上涨后开始下行，最终回到年初水平。 预计在2008年初，全市商品房成交量将受调控心理预期和销售淡季影响，将再度下降，均价也将小幅回落。 2、各区商品房情况 2007年全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区，较06年排位有了很大变化，其中宝山区供应量跃升到第一位，闵行区上升一位，浦东下降两位，而松江区跌出前三。07年供应最大的宝山，合计新增上市商品房约357万平方米，约占全市供应量的14.7％，主要商业办公用房和动迁配套房的大量上市，大幅拉升了区域新增上市量。占据第二位的闵行区新增上市量354万平方米，约占全市供应量的14.6％。以往的供应大户浦东新区位列第三，合计新增上市商品房约328万平方米，约占全市供应量的13.5％，主要是住宅类商品房上市量较少导致区域供应乏力。 此外位列第四的松江区，合计新增上市商品房约203万平方米，约占全市供应量的8.4％，住宅供应量减少。嘉定、金山、奉贤、青浦、崇明等外围区域也有一定的新增量，其中动迁配套房占五个区上市量的近50％。 3、各区商品房成交比例 2007年全市新建住宅类商品房合计成交2732万平方米，较2006年增加28.4％。其中成交量前四位的区域分别为：松江区、宝山区、浦东新区、闵行区，与去年不同，松江区和宝山区都进了两位，浦东新区和闵行区则各退了两位；2007年四大住宅市