XX年上海市双清路项目汇报.docVIP

台州市三区房地产市场调研报告 争锋撰写 2006年5月 引 言 2006年5月中旬左右，我司针对台州市椒江、黄岩和路桥三区，以一级市场为主的房地产市场调研，本次调研采取走访方式，目的针对在售楼盘项目价格、销售率等作为主要调研内容，以期本次调研给开发公司项目销售运作提供一定帮助。 由于一般市场调研中，人为和信息不对称等因素较多，我司将全力确保调研数据的准确性，并在未来项目策划协助中不断适时修正调研数据。 目 录 中国房地产市场发展现状分析……………………P2～P16 台州市经济、房地产情况简析……………………P17～P21 台州市三区代表楼盘个案分析……………………P22～P46 台州市房地产市场分析……………………………P47～P55 总结…………………………………………………P57 一、中国房地产市场发展现状分析 （一）宏观把握中国房地产发展周期 1、土地价格飙升 中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。 2、中国房地产发展的波动周期与频率 由于房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系；房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。??? 正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊，然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。??? 当然经济发展不是无序的、不可把握的，更不是什么桀骜不逊的怪物，具有自身的规律性和客观性，是可预测和管理的。??? 管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制，要特别注意其周期的规律和危机前的征兆，做到防患于未然。??? 市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性，当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10年，6～7年上升期，3～4年下滑期（金融危机、经济危机除外）；中国台湾地区5～6年为一个周期，其中4年左右为上升期。??? 中国内地房地产也有一定的周期性，要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。??? 中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。??? 很多专家认为中国的房地产周期频率，大约是5年发展，2年低落，7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看，结果未必如此，而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出，房地产各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期比较长。 3、预测中国房地产市场2009年是低谷临界点?? ??? 连续7年的高速增长，通过其他相关数据和宏观经济指数来看， 中国房地产将面临周期性的低潮：2009年中国房地产将迎来回落期，而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。??? 其一，政府希望通过宏观调控抑制经济过热，实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合，而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。国家大幅调低投资增长目标与投资增长率，将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。??? 其二，中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。在中国，与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在500万～800万元，大约是美国平均水平的2至4倍。相关数据显示，上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%，其房地产建设规模只占全国5%，但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。??? 其三，中国的房价收入比过高。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是被世界广泛使用的判