XX年上海市塘桥项目办公物业产品研判.docVIP

塘桥项目办公物业产品研判 一、项目办公产品介绍 （一）项目平面图 （1）项目规划：3栋高层组成，其中2栋住宅，1栋办公产权建筑。 （2）计入容积率总建筑面积：7.42万平方米 办公建筑面积：19134平方米 商业建筑面积：2635平方米 （3）办公楼层数：地下一层 地上二层商业 地上三至二十四层为办公 （4）办公标准层平面：899.9平方米，11套房源 （5）办公房型面积配比 房型面积（㎡） 套数（套） 比例 58-60 82 36.44% 67-74 78 34.67% 88-98 4 1.78% 111-138 60 26.67% 183 1 0.44% 合计 225 / 二、项目办公产品定位市场研判——项目办公定位是否有市场？ （一）浦东、陆家嘴板块2007年办公市场回顾 （1）销售情况 住宅： 浦东2007年全年住宅总成交278万平方米，同比上涨8%；成交均价为13488元/平方米，同比上涨30%。 办公： 浦东2007年全年办公总成交43万平方米，同比上涨7%；成交均价为18117元/平方米，同比上涨30%。 （2）租赁情况 市场存量 截至07年年底，浦东办公楼总存量达到600万平方米左右，图表显示其具体分布：小陆家嘴办公楼市场存量占浦东新区总存量的32%，高达176万平方米;而张扬路沿线以它独特的地理位置，即紧靠陆家嘴金融区，以存量面积达132万平方米，占浦东市场的23%份额，居第二位;竹园商贸区、金桥开发区分别居第三、第四位。 租金情况——小陆家嘴以平均8.25元/天/平方米 出租率 由于07年浦东新区办公楼新增供应量偏少，而需求却依然旺盛，导致浦东办公楼出租率一路攀升，空置率达到空前的低水平；图表显示，小陆家嘴、张扬路沿线、竹园商贸区办公楼市场出租率都保持在97%以上。 （3）浦东办公楼市场综述： 租赁市场、销售市场 07年浦东办公楼走势依然强劲。由于供应量有限，而受众多跨国企业，尤其是金融机构扩张的推动，办公楼需求十分旺盛。特别是作为上海乃至全国金融中心的小陆家嘴，办公楼缺口十分明显，几乎所有办公楼都处于满租状态之中，出现了租赁排队的现象由于供不应求，使得小陆家嘴办公楼的租金水平也不断上涨。08年浦东有将近60万平米的办公楼供应，或许会抑制今年租金上扬过快的趋势。 住宅： 陆家嘴板块2007年全年住宅总成交8.9万平方米，同比上涨30%；成交均价为35405元/平方米，同比上涨10%。 办公： 陆家嘴板块2007年全年办公总成交5.4万平方米，同比上涨58%；成交均价为40298元/平方米，同比上涨44%。 （三）2007年项目区域办公楼盘详细 （1）楼盘成交情况 名称 成交总面积 总套数 总金额 均价 中融碧玉蓝天大厦 12107 73 544810800 45000 东旅大厦 10273 147 281490473 27401 德加置地大厦 9189 7 436119400 47460 陆家嘴开发大厦 7602 4 296450000 38997 鄂尔多斯国际大厦 10873 61 287900970 26478 宝安大厦 2077 223898 华融大厦 1879 222456 远东大厦 450 3 9082890 20197 　 54451 299 1947699119 35770 （2）楼盘介绍 楼盘名称 楼盘地址 建筑面积 办公楼级别 房型面积 开盘时间 成交价格 可售套数 剩余套数 销售周期 中融碧玉蓝天大厦 银城中路8号德加置地大厦 世纪大道1118号陆家嘴开发大厦 世纪大道201号 7602㎡ 甲级 1900㎡ 07/11/27 38997元/㎡ 4 0 5个月 鄂尔多斯国际大厦 张杨路333号宝安大厦 东方路800号华融大厦 浦东南路1289号远东大厦 浦东南路1号东旅大厦 浦东南路1877号楼盘名称 物业地址 物业性质 租金 物业管理费 ?银成中路/浦东南路 ?涉外写字楼 ?11-14元/天/平方米 ?33.6元/月/平方米 ?浦东大道/银城北路 ?涉外写字楼 ?9.5-10元/天/平方米 ?30.5元/月/平方米 ?世纪大道/银城中路 ?涉外写字楼 ?-18元/天/平方米 ?36元/月/平方米 ?银城中路/东园路口 ?涉外写字楼 ?9-12元/天/平方米 ?28元/月/平方米 ?浦东南路/商城路 ?涉外写字楼 ?6.8-7.8元/天/平方米 ?30元/月/平方米 ?张杨路/浦东南路 ?涉外写字楼 ?6-7.5元/天/平方米 ?28元/月/平方米 ?浦东大