XX年上半年兴化市房地产市场研究报告1.docVIP

2007下半年房地产市场动态(一) 一级市场重要数据分析 3 (二) 兴化市房地产行业重点指标分析 6 (三) 宏观市场小结 7 (四) 兴化楼盘分析 8 （一）城中板块定义 10 （二）城西南板块定义 14 （三）新区板块定义 17 (五) 购房群体分析 21 一级市场重要数据分析 1）07年下半年——08年上半年兴化市土地市场出让量开始逐步平稳，土地成交量也开始逐步减少 2005年以来，兴化市土地市场活跃，不论是成交面积还是成交总金额都有了大幅度的增加，尤其是2007年前7个月的土地挂牌量和成交量都远远超过2005年和2006年全年的成交面积和成交金额，成交面积分别比2005年和2006年增加了62.6%和27.9%，但到07年下半年开始，随着土地的稀缺性和土地成本因素，兴化整体土地市场土地成交量开始有逐步减少趋势，07年下半年到08年上半年，整个兴化市区土地出让量仅为92万平方米左右，不复07年上半年土地出让的火爆迹象。 数据来源：兴化市统计局 2）07年下半年开始，由于兴化市政府大力推行旧城改建计划，土地出让重心开始逐步向城中区域偏移，由上半年的7%逐步上升到现在的43% 从2006年7月-2007年6月一年间，城南板块在兴化市土地出让的比例中占绝对主导地位，土地出让量达到了28.8万㎡，占全市土地出让量的58%，充分说明了兴化市政府对城南区域的支持，但由于07年下半年开始，兴化市推行旧城改建计划，直接导致城中区域的土地出让量急速上升，由07年上半年的7%，到了现在43%。在兴化土地市场形成和城南分庭抗争的局面，也预示着兴化未来的居住发展方向将主要集中在城中和城南区域，而城西南板块，由于土地定位经济开发区，多为兴化支柱企业所在地，所以土地成交量一直处一个平稳趋势。 数据来源：兴化统计局 3） 07年下半年——08年上半年兴化土地成交价格分析 从06年下半年——07年上半年土地交易价格看，城中板块土地价格居高不下，达到了1886元/㎡，使得开发商开发成本有了较大提高，必将带动房价呈上涨态势；城西南板块的土地均价也达到了1300元/㎡以上；新区板块因为土地放量较大，因此土地均价在1000元/㎡以下。而07年下半年——08年上半年，土地价格依然呈现上涨趋势，其中以城中板块较为显著。 数据来源：兴化市统计局 兴化市房地产行业重点指标分析 1）兴化市房地产行业投资总额不高，但总体趋势平稳增长 纵观近三年来，兴化市房地产投资额总量偏少，2005年房地产投资额为7.86亿，2006年为8.75亿，2007年也仅为10亿，年增长率仅为11%，这充分说明兴化市房地产市场已经过快速升温的阶段，投资增长率逐步平稳化，原始成本优势不再明显。 2）2007年兴化市施工面积达到了93万㎡，超过了前两年的全年面积之和 2007年兴化房地产市场全年施工面积以超过05、06年施工面积总和，但竣工面积却不与之成比例，这也就说明，在目前市场情况下，有部分开发商在不存在资金问题的前提下，保持观望态度。部分楼盘工地现场都已经处于停工阶段，但到07年下半年，由于政府政策关系，众多楼盘都开始启动，将有可能与08年上半年或者下半年上市，将对兴化市现有市场形成更大的冲击，也就预示着，要在众多同质化的楼盘竞争中分得一杯羹，必须合理的处理特色价格和特色宣传之间的关系。 3）旧城改造工程的开始及农村人口进城置业，及泰州城市楼盘的辐射影响 数据来源:兴化统计局 2008年兴化城市拆迁量约为45万㎡，再加上兴化乡镇入城置业人员，从客观数据来看，这是一个非常大的市场，但是同时在2008年兴化市将有近20万㎡经济适用房同廉租房面市，将分流掉大部分拆迁客群，同时也有部分楼盘针对拆迁用户，推出低端产品，以不足2300元/㎡的价格吸引了部分的拆迁户。在乡镇进城置业人员方面来看，兴化市高端产品的价格，同泰州市区商品房销售价格不相上下，导致乡镇进城置业人员部分向泰州市区分流。 宏观市场小结 相比07年上半年而言，兴化市土地出让量明显减少，土地成交比例也不容乐观。 城中土地成本急速攀升，导致城中楼盘价格居高。 由于政府推行旧城改建计划，导致城中土地出让量明显上升，由07年上半年的7%，增长到现在43%。 施工面积出现大量剩余，开工面积与竣工面积差量越来越大。 政府经济适用房推进、及周边城市房价因素，导致批量客户分流。 兴化楼盘分析 1)重点楼盘成交情况及分析 数据对比及分析(07年下半年—08年上半年) 项目 总体量 上市时间 07年9—10月上市量（套） 07年11—12月上市量