XX年上海市新江湾城项目市场定位报告.docVIP

一、大势环境 （一） 杨浦区经济发展 1．杨浦经济简况 　　杨浦区地处上海市中心城区的东北部，是上海中心城区面积最大的一个区。区域东面、南面直临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望；西面以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北面以原江湾机场与宝山区接壤。地域总面积60.61平方公里，其中陆地面积55.53平方公里、水域面积5.08平方公里。 随着上海筹办2010年世博会、商业全面对外开放，上海城市经济和社会发展进入新的阶段，中心城区优先发展服务业为杨浦区发展现代商业带来了千载难逢的机遇。杨浦区“知识创新区”目标明确，重点推进江湾-五角场、大连路、黄浦江滨江综合开发带等各具特色的现代服务业集聚区，为杨浦区商业发展提供广阔的空间。同时随着区域“知识创新区”规划及相关现代服务业规划逐步明确，为未来五年杨浦区商业确定发展目标、发展空间和发展重点提供必要的指导依据。 杨浦区投资环境和交通条件的改善，使得新兴房产开发迅猛，区域人口持续增加、人口结构变化，消费总量扩大，消费结构变化，消费能级正从简单的追求数量消费提升到追求质量、形式、空间等现代综合消费；大量国际国内旅游、商务活动等外来消费不断扩大，为现代商业发展提供内在消费支撑。 杨浦区作为上海的东北部交通枢纽，中环线、轨道交通等快速交通网络化建设逐步完善，其中已建成的轨道交通线有4号线、建设中的8号线；2010年前建设的线路有10号线、12号线；远期建设的线路有L3、L5线。五角场环岛建成了上海最大的立体式下沉广场。交通组织分地面两层，地下三层。该节点带动整个五角场成为上海市东北部的人流、物流和商流，形成枢纽型商业中心，并与该处的交通枢纽功能相协调、配套，成为上海又一新的商业、商务、文化、公共活动聚集中心。 　随着中环线、浦江隧道建成，以及地铁和轻轨各线建设，杨浦五角场地区和滨江地区，与浦东高桥地区、陆家嘴地区的联系将更为紧密，与上海北部宝山区的联系将更为紧密。为杨浦五角场地区建成名副其实的上海东北部城市副中心，提供了良好的基础。 目前，杨浦“知识创新区”建设处于功能性项目推进、产业经济升级、人口结构调整、城区主导功能转换的关键阶段，杨浦区商业发展有着广阔的潜力和空间，同时杨浦区商业面临发展现代服务业和提升传统服务业的双重任务，既要解决商业能级较低、居民消费基础较差、吸引购买力较弱等问题，又要进一步探索和确立发展理念、规划布局、形态风貌、产业内涵等方面的特色，增强行业的集聚性和地域的辐射性，形成与其他地区差异化、特色化、可持续发展的良好态势。 2．规划构想 （1） 发展目标 　　抓住上海举办2010年世博会、上海优先发展现代服务业等新的机遇，结合杨浦区坚定不移打造“知识创新区”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的总体定位，发挥杨浦区独特的区位交通、文教科技、生态资源优势，突出前瞻性、功能性、独特性、示范性和辐射性，依托城市功能转换、消费结构和需求变化、重大功能性项目建设，构筑目标明确、布局合理、功能完善、空间融合、产业联动的现代商贸服务产业体系，在本规划期内： 　　基本建成全市引领作用显著、与城市副中心相匹配的上海东北部地区最大商业商务中心； 　　建成若干展现“知识杨浦”特征、商旅文品牌汇集的特色商业集聚区； 　　建成一批便民利民、满足基础消费需求的社区商业中心； 　　建成大学校区、科技园区、公共社区相联动，城市、产业与生活相协调，现代与历史相交融，具有知识创新特色的现代服务业集聚高地。 （1）功能体系 　　A．生活消费型基本商业功能 　　以品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐为主，集聚都市百货店、大型综合超市、大型专业店、品牌专卖店等，完善社区服务、文化、体育、医疗等配套功能，增强专业性、综合性和互补性，为杨浦区内所有生活、工作的居民、创业者、投资者及大学城师生提供与现代综合消费相适应的生活配套服务。 　　B．文化创意型特色商业功能 　　凸显杨浦区科教人文特色，以中央社区公共活动中心和各类大型体育、文化活动中心等为载体，融体育运动、文化教育、科技服务、现代休闲于一体，满足杨浦新主流人群知识、文化、休闲、运动、艺术与创意方面需求，进一步优化人居环境，优化商务环境。 　　C．知识创新型现代服务业功能 　　杨浦区现代服务业以中高档商务楼为主要载体，科技园区、都市产业园区相补充，各类会议、展览设施、酒店设施等配套，重点完善大连路现代服务区、五角场科教特色服务业集聚区等，前瞻性布局电子商务和滨江综合开发带，发展商贸服务业、会展服务业、科技服务业、现代设计业等知识性服务业。吸引更多创新、创业人才，吸引更多知识创新产业的跨国企业及关联企业入驻。 （3） 布局重点 　　在知识创新区“两片、一线、一带”的基础上，构筑“基本商业为基础，特色商业为配套，现代服务业为重点”的三大体系布局导向：