XX年上海市江桥曹安路项目价格评估报告3.docVIP

目 录 第一部分：江桥商业环境分析 2 一、江桥地理商业概况 2 二．本案周边板块特征 4 第二部分：项目地段环境 7 一．项目背景 7 二．项目道路及交通环境 7 三．项目商业环境 7 第三部分：项目SWOT分析 10 一、优势（S） 10 二、劣势（W） 10 三、机会（O） 10 四、威胁（T） 11 第四部分、商圈内竞争分析 12 第五部分、商场整体定位 14 一、商场营销形象定位 14 二.商场商铺目标客户定位 14 三.商场业态定位 15 第六部分、项目售价评估 16 一．项目综合竞争力评估 16 二、比较价格推算 17 三、加权价格修正 22 附：曹安商圈内主要商场概况 24 第一部分：江桥商业环境分析 一、江桥地理商业概况 1、江桥地理位置 江桥板块是嘉定区距离市中心最近的地区，独特便捷的地理位置使其成为上海西北角的第一生活圈。市区居民在嘉定安家，首选的就是江桥板块曹安公路贯穿，是该板块进入市区最重要的道路，江桥板块内的房产开发项目主要集中在丰庄地区以及曹安公路两边。便利交通东邻上海市中心城区，西接上海国际汽车城，北靠京沪铁路与南翔镇毗邻，沪宁、嘉金高速公路、312国道、沪宁、沪杭、京沪铁路、外环线以及规划中的13号、14号轨道交通。是连接上海江苏被誉为上海“西大门”曹安作为上海北部专业市场重镇，经过十多年的发展，曹安已发展为华东乃至全国闻名的批发重镇。有鞋业、箱包、皮革、轻纺、汽配、服饰等九大行业，上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采购中心、、上海国际鞋城等个专业市场配以总建筑面积超过50万平方米的美家、麦德龙、易初莲花、等，大型商业、大卖场为主的业态模式给商圈的发展提供了有力的支撑。吸引大批人流曹安目前，周边住户达到50万人以上，日均客流量约10万人次，未来曹安商圈将人气十足。庞大的专业市场集群。上海有三大类典型社区：传统社区、新建居民区、郊区城镇普遍存在网点小、散、乱的局面有待大规模开发的领域巨大的增值潜力空间应社区居民基本消费需求，并向周边地区适度辐射。江桥新镇规划方案，新镇将规划建成生态化、人文化、智能化的居住区。整个新镇范围东至中槎浦，西至黄家花园北路，南至曹安路，北以桃浦路为界，占地2.99平方公里。规划区被高压走廊分为南北两区，分别为江桥新镇区和沿曹安路商业区。江桥新镇区面积为2.59平方公里，沿曹安路商业区面积为0.4平方公里。 规划区以居住用地为核心部分功能布局分为5区，分别是别墅休闲区、多层区、高层区、商业娱乐区、文化活动区。整个新镇建设占地4600亩，总建筑面积200万平方米以曹安路沿线8公里长，20平方公里区域的商贸黄金走廊，是集商贸城、总部基地、物流园区、商务办公酒店、会展中心等集聚多功能于一体的中国商品采购区，打造中国商品全球采购中心。曹安国际商城上工文化用品·礼品国际采购中心、上海曹安国际礼品城嘉莲华国际商业广场上海电子商城成熟商圈，有良好的商业氛围成熟商圈、巨大的人流量、差异化产品是曹安商圈商铺受关注的主要因素。沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道曹安既可接受中心城区的辐射，又可依托嘉定的物流、仓储等产业支撑，形成与传统商业结构不同的运营模式随着居民收入水平的提高，居民消费发生着结构性变化，逐渐由商品性消费为主转变为非商品性消费医疗保健、交通通讯、教育娱乐休闲旅游等需求持续旺盛，将带动流通、通讯等服务业相关行业的联动发展。因此消费层次提升与消费结构转换必将带来产业结构的调整与升级，其间蕴含着服务业的发展机遇。B地块和蓝桥坊 嘉莲华广场B 地块业态主要有服装、通讯、餐饮、房产中介、美容美发等，可以说直接与本案有竞争，目前其一层售价名义售价为4万元/平米，实际销售价格为3万元/平米，远高于周边商铺的销售价格。周边住宅的销售价格为6000—8000元/平米，商铺一层实际售价在2万元/平米左右。 嘉莲华广场内租金在6—12元/平方米/天之间，基本上是周边沿街商铺租金的2—3倍，属于较高水平，现在减半收租，租金水平也仍然较高。外面沿街商家普遍认为其租金价格太高。 蓝桥坊属于社区沿街商业配套，在本案正对面，售价在3万元/平米左右，租金在2.5—3.3元/平方米/天，明年才能交房，由于和老镇区相连，位置略优于本案。 3、上海电子商城 上海电子商城，总建筑面积近50万平方米，属于商圈内体量比较大的项目，一期已经基本建成，属于现铺，主要是电子元器件和配件五金机电和二手电子商务配套销售首付3万元起，主力商铺总价控制在10-50万元/套办贵宾卡付2元定金可享受1元优惠付款时还可以享受优惠。 影响因素 权重 评分 加权分 项目积极因素 区域交通位置好，利于扩大项目的商业影响力 0.09 4 0.36 项目位于商业成熟区，有良好的市场认可和市场支持 0.07 3 0.21 与主商